ЖИТЛО

Увага! Якщо ви хочете придбати нерухомість (будинок, квартиру, землю тощо), вам і продавцю необхідно звернутися до нотаріуса . Список нотаріальних контор у кожному окрузі та муніципалітеті Бухареста ви можете знайти тут .

📌 За яких умов я можу придбати нерухомість?

Для того, щоб будь-який договір був дійсним, сторони повинні бути здатні укладати договір, дати свою згоду в момент укладання договору, має бути можливість визначити предмет договору (в даному випадку відповідне майно) та причину укладання договору, контракт має бути моральним та дозволено законом.

Відповідно до закону, продаж нерухомості дійсний лише в тому випадку, якщо вона зареєстрована у земельній книзі.

📌 Які документи мені потрібні?

Як покупцю, вам потрібно лише принести із собою документ, що засвідчує особу, щоб нотаріус міг перевірити, хто ви. Крім того, якщо ви одружені, також необхідно свідоцтво про шлюб.

📌 Які документи має надати продавець?

Особа, у якої ви купуєте нерухомість, - це той, хто має надати всі необхідні документи, що підтверджують, що він справді є власником нерухомості і має право її продати:

• документ, що засвідчує особу;

• документ про право власності (яким може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, остаточне та безвідкличне цивільне рішення, рішення суду про шлюборозлучний процес, право власності або свідоцтво про спадщину, отримане в порядку наслідування у нотаріуса та зареєстроване у кріпосній книзі);

• податковий сертифікат, який підтверджує, що всі зобов'язання перед державою виконані;

• кадастрова документація, у тому числі кадастрова (документація та обміри об'єкта нерухомості, які необхідно зареєструвати у Земельній книзі для отримання кадастрового номера) та реєстрація (запис на підставі кадастрового номера до Земельної книги);

• витяг із земельної книги, виданий нотаріусом;

• сертифікат енергетичної ефективності, виданий енергоаудитором, сертифікованим Міністерством регіонального розвитку та державного управління. Сертифікат зазвичай видається протягом 24-48 годин і діє протягом 10 років.

• сертифікат, виданий асоціацією домовласників/орендарів, якщо є застосовним. Це важливо, щоб довести відсутність у власника заборгованості з платежів;

• свідоцтво про шлюб, якщо застосовується;

Нотаріус перевірить усі ці документи.

Необхідні документи залежать від вашого місця проживання. Під місцем проживання мається на увазі адреса, за якою ви заявляєте, що маєте додаткове місце проживання, відмінне від адреси, вказаної у вашому документі, що засвідчує особу.

Увага! Якщо ви хочете придбати нерухомість (будинок, квартиру, землю тощо), вам і продавцю необхідно звернутися до нотаріуса . Список нотаріальних контор у кожному окрузі та муніципалітеті Бухареста ви можете знайти тут .

📌 За яких умов я можу придбати нерухомість?

Якщо ви є громадянином держави-члена Європейського Союзу або Європейської економічної зони та хочете придбати нерухомість, ви можете зробити це на тих же умовах, що й громадянин Румунії.

Для того, щоб будь-який договір був дійсним, сторони повинні бути здатні укладати договір, дати свою згоду в момент укладання договору, має бути можливість визначити предмет договору (в даному випадку відповідне майно) та причину укладання договору, контракт має бути моральним та дозволено законом.

Відповідно до закону, продаж нерухомості дійсний лише в тому випадку, якщо вона зареєстрована у земельній книзі.

📌 Які документи мені потрібні?

Як покупцю, вам потрібно лише принести із собою документ, що засвідчує особу, щоб нотаріус міг перевірити, хто ви. Крім того, якщо ви одружені, також необхідно свідоцтво про шлюб.

📌 Які документи має надати продавець?

Особа, у якої ви купуєте нерухомість, - це той, хто має надати всі необхідні документи, що підтверджують, що він справді є власником нерухомості і має право її продати:

• документ, що засвідчує особу;

• документ про право власності (яким може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, остаточне та безвідкличне цивільне рішення, рішення суду про шлюборозлучний процес, право власності або свідоцтво про спадщину, отримане в порядку наслідування у нотаріуса та зареєстроване у кріпосній книзі);

• податковий сертифікат, який підтверджує, що всі зобов'язання перед державою виконані;

• кадастрова документація, у тому числі кадастрова (документація та обміри об'єкта нерухомості, які необхідно зареєструвати у Земельній книзі для отримання кадастрового номера) та реєстрація (запис на підставі кадастрового номера до Земельної книги);

• витяг із земельної книги, виданий нотаріусом;

• сертифікат енергетичної ефективності, виданий енергоаудитором, сертифікованим Міністерством регіонального розвитку та державного управління. Сертифікат зазвичай видається протягом 24-48 годин і діє протягом 10 років.

• сертифікат, виданий асоціацією домовласників/орендарів, якщо є застосовним. Це важливо, щоб довести відсутність у власника заборгованості з платежів;

• свідоцтво про шлюб, якщо застосовується;

Нотаріус перевірить усі ці документи.

Увага! Якщо ви хочете придбати нерухомість (будинок, квартиру, землю тощо), вам і продавцю необхідно звернутися до нотаріуса . Список нотаріальних контор у кожному окрузі та муніципалітеті Бухареста ви можете знайти тут .

📌 За яких умов я можу придбати нерухомість?

Якщо ви є громадянином держави-члена Європейського Союзу або Європейської економічної зони та бажаєте придбати нерухомість, ви можете зробити це на тих же умовах, що й громадянин Румунії. Однак, як нерезиденту, вам необхідно буде отримати спеціальний код від Національного агентства з фінансового адміністрування (ANAF), який називається NIF (фіскальний реєстраційний номер), заповнивши форму 030. Цей код дозволить вам сплачувати податки та мита. Дізнайтесь більше про отримання NIF з керівництва, пропонованого ANAF .

Для того, щоб будь-який договір був дійсним, сторони повинні бути здатні укладати договір, дати свою згоду в момент укладання договору, має бути можливість визначити предмет договору (в даному випадку відповідне майно) та причину укладання договору, контракт має бути моральним та дозволено законом.

Відповідно до закону, продаж нерухомості дійсна лише в тому випадку, якщо вона зареєстрована у земельній книзі.

📌 Які документи мені потрібні?

Як покупцю, вам потрібно лише принести із собою документ, що засвідчує особу, щоб нотаріус міг перевірити, хто ви. Крім того, якщо ви одружені, також необхідно свідоцтво про шлюб.

📌 Які документи має надати продавець?

Особа, у якої ви купуєте нерухомість, - це той, хто має надати всі необхідні документи, що підтверджують, що він справді є власником нерухомості і має право її продати:

• документ, що засвідчує особу;

• документ про право власності (яким може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, остаточне та безвідкличне цивільне рішення, рішення суду про шлюборозлучний процес, право власності або свідоцтво про спадщину, отримане в порядку наслідування у нотаріуса та зареєстроване у кріпосній книзі);

• податковий сертифікат, який підтверджує, що всі зобов'язання перед державою виконані;

• кадастрова документація, у тому числі кадастрова (документація та обміри об'єкта нерухомості, які необхідно зареєструвати у Земельній книзі для отримання кадастрового номера) та реєстрація (запис на підставі кадастрового номера до Земельної книги);

• витяг із земельної книги, виданий нотаріусом;

• сертифікат енергетичної ефективності, виданий енергоаудитором, сертифікованим Міністерством регіонального розвитку та державного управління. Сертифікат зазвичай видається протягом 24-48 годин і діє протягом 10 років.

• сертифікат, виданий асоціацією домовласників/орендарів, якщо є застосовним. Це важливо, щоб довести відсутність у власника заборгованості з платежів;

• свідоцтво про шлюб, якщо застосовується;

Нотаріус перевірить усі ці документи.

Увага! Якщо ви хочете придбати нерухомість (будинок, квартиру, землю тощо), вам і продавцю необхідно звернутися до нотаріуса . Список нотаріальних контор у кожному окрузі та муніципалітеті Бухареста ви можете знайти тут .

📌 За яких умов я можу придбати нерухомість?

Якщо ви не є громадянином Румунії або будь-якої держави-члена ЄС/ЄЕЗ, ви можете придбати нерухомість на підставі взаємної міжнародної угоди між Румунією та відповідною країною.

Громадяни третіх країн можуть придбати права власності на будівлі та право забудови (право користування на час існування споруди) на землю, якщо вони бажають придбати нерухомість у Румунії. 

Однак найшвидшим рішенням для негромадянина ЄС щодо придбання нерухомості є створення ТОВ із єдиним партнером у Румунії. Партнер може придбати нерухомість від імені компанії, якою він володіє, дотримуючись чинного законодавства про купівлю нерухомості юридичною особою, яка базується в Румунії.

Для того, щоб будь-який договір був дійсним, сторони повинні бути здатні укладати договір, дати свою згоду в момент укладання договору, має бути можливість визначити предмет договору (в даному випадку відповідне майно) та причину укладання договору, контракт має бути моральним та дозволено законом.

Відповідно до закону, продаж нерухомості дійсна лише в тому випадку, якщо вона зареєстрована у земельній книзі.

📌 Які документи мені потрібні?

Якщо ви купуєте нерухомість як фізична особа, вам потрібно лише принести документ, що засвідчує особу, для нотаріуса, щоб підтвердити вашу особу. Крім того, якщо ви одружені, необхідно свідоцтво про шлюб.

Якщо ви купуєте нерухомість від імені юридичної особи, процедура така ж, за винятком того, що для юридичних осіб необхідно надати підтвердження особистості відповідної компанії. Це робиться за допомогою Установчого договору та Свідоцтва про реєстрацію, виданого Торговим реєстром, що підтверджує дійсність створення ТОВ у Румунії.

📌 Які документи має надати продавець?

Особа, у якої ви купуєте нерухомість, - це той, хто має надати всі необхідні документи, що підтверджують, що він справді є власником нерухомості і має право її продати:

• документ, що засвідчує особу;

• документ про право власності (яким може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, остаточне та безвідкличне цивільне рішення, рішення суду про шлюборозлучний процес, право власності або свідоцтво про спадщину, отримане в порядку наслідування у нотаріуса та зареєстроване у кріпосній книзі));

• податковий сертифікат, який підтверджує, що всі зобов'язання перед державою виконані;

• кадастрова документація, у тому числі кадастрова (документація та обміри об'єкта нерухомості, які необхідно зареєструвати у Земельній книзі для отримання кадастрового номера) та реєстрація (запис на підставі кадастрового номера до Земельної книги);

• витяг із земельної книги, виданий нотаріусом;

• сертифікат енергетичної ефективності, виданий енергоаудитором, сертифікованим Міністерством регіонального розвитку та державного управління. Сертифікат зазвичай видається протягом 24-48 годин і діє протягом 10 років.

• сертифікат, виданий асоціацією домовласників/орендарів, якщо є застосовним. Це важливо, щоб довести відсутність у власника заборгованості з платежів;

• свідоцтво про шлюб, якщо застосовується;

Нотаріус перевірить усі ці документи.

Передача нерухомості . Ви зобов'язані сплатити вартість нерухомості та прийняти її у продавця. Натомість продавець зобов'язаний передати вам право власності на нерухомість та передати нерухомість у тому стані, в якому вона перебувала на момент підписання договору.

Податки та збори. Як покупець ви несете відповідальність за такі витрати:

• Збір за реєстрацію землі (реєстрацію у реєстрі нерухомості) у Відділі земельного кадастру та реклами нерухомості, що становить 0,15% від ціни продажу. Згідно із законом, продаж нерухомості дійсний тільки в тому випадку, якщо він зареєстрований у реєстрі нерухомості.

• Нотаріальний збір. Розмір мінімальних нотаріальних зборів встановлюється законом та варіюється в залежності від вартості майна, тривалості володіння майном продавцем, а також того, чи є ви та продавець фізичними чи юридичними особами. Нотаріуси можуть встановлювати мита вище за мінімальну ставку.

Гарантії. Продавець повинен гарантувати вам будь-які порушення, заподіяні третьою стороною (про які він знав до продажу), а також будь-які проблеми, які можуть зробити нерухомість непридатною для проживання.

Кожна будівля несе певний сейсмічний ризик, але лише невелика частина з них була оцінена та віднесена до класу ризику (менше 0,1% усіх будівель у Румунії).

Визначення сейсмічного ризику для конкретної споруди здійснюється шляхом віднесення його до одного із чотирьох класів сейсмічного ризику:

• Клас сейсмічного ризику RsI: для будівель, що знаходяться під загрозою повного або часткового обвалення, із значними людськими та матеріальними втратами;

• Клас сейсмічного ризику RsII: будівлі, яким загрожує серйозні збитки внаслідок землетрусу;

• Клас сейсмічного ризику RsIII: будівлі, яким загрожує помірне ушкодження внаслідок землетрусу;

• Клас сейсмічної небезпеки РсIV: будівлі, збудовані відповідно до діючих технічних регламентів.

Необхідно звернути увагу на будинки, віднесені до аварійних категорій (У1, У2 та У3), тобто будинки, оцінені на підставі попереднього законодавства. Багато об'єктів нерухомості в Бухаресті та за його межами були віднесені владою до категорії U1, U2 або U3, обіцяючи їхню консолідацію залежно від рівня терміновості. Однак дуже мало хто з них фактично був реконсолідований, і вони також не піддавалися переоцінці. Це спосіб обдурити орендарів чи покупців щодо сейсмічної небезпеки будівлі.

Для додаткової безпеки можна перевірити технічні деталі конструкції за допомогою технічного консультанта (архітектора, інженера або дизайнера).

Прагнучи підвищити рівень готовності та безпеки, Румунія зробила загальнодоступним та легко доступним централізований збір інформації про будівлі сейсмічного ризику по всій країні на веб-сайті «Acasă, în sigurançă».
Вперше всім нам доступна життєво важлива інформація про життя в районі з нестійкою інфраструктурою, яка тривалий час ігнорується владою: сейсмічний ризик, заходи захисту, а також карта експертно оцінених уразливих житлових будинків з їх оцінками, що були повідомлені та передані владі.

Bласнику важливо зареєструвати нерухомість у реєстрі нерухомості. У цьому можна переконатися, отримавши витяг з реєстру нерухомості. Це можна зробити на сайті Національне агентство кадастру та реєстрації землі (ANCPI ) за невелику плату.

Як новий власник, ви нестимете відповідальність за покриття поточних витрат (наприклад, технічне обслуговування, електрику, кабельне телебачення, Інтернет, газ тощо). Залежно від постачальника, розміру нерухомості та її теплової ефективності ціни можуть відрізнятися.

Для багатоквартирних будинків витрати на комунальні послуги зазвичай відображаються у відомості технічного обслуговування, що зазвичай вивішується на дошці оголошень у під'їзді будинку. Поряд із номером квартири, яку ви плануєте придбати, будуть вказані суми до сплати за всіма категоріями комунальних послуг. Також ви можете перевірити суми, сплачені сусідами в аналогічних квартирах (наприклад, з такою самою кількістю кімнат).

Що стосується будинків, то власнику бажано надати вам договори з постачальниками послуг з електрики, газу, каналізації, вуличного освітлення, безпеки тощо, залежно від обставин. Деякі з цих послуг, швидше за все, надаватимуться приватними компаніями, тоді як інші можуть надаватися місцевим муніципалітетом. Щоб отримати уявлення про потенційні витрати, можна перевірити ціни на сайтах цих компаній або муніципалітету.

Майте на увазі, що витрати також будуть змінюватись в залежності від вашого споживання. Навіть якщо власник покаже вам попередні рахунки, існує ймовірність, що ваше використання може відрізнятися від них.

Якщо ви вирішили купити квартиру, корисно перевірити фінансове становище ТСЖ. У раніше згаданому списку технічного обслуговування внизу має бути інформація щодо:

• «Заборгованість за аліментами» та «Заборгованість із пені» — вказують суми, які асоціація намагається стягнути з власників нерухомості, включаючи штрафи за прострочення платежів. Якщо асоціація має значні суми, які вона має стягнути з власників, це має на увазі значні борги, які можуть призвести до неплатоспроможності або нездатності платити за комунальні послуги.

• "Заборгованість за фондом" може відноситися до резервних фондів, фондів ремонту або інших фондів. Наявність ремонтного фонду дозволяє асоціації негайно мати кошти у разі серйозної поломки. Резервний фонд призначено для своєчасного покриття будь-яких боргів перед постачальниками.

Перед покупкою нерухомості бажано звернути увагу на:

• Розташування та доступність транспорту в цьому районі. Вас може зацікавити, наприклад, відстань до найближчого супермаркету, аптеки чи станції метро. Відстань до вашого робочого місця або школи ваших дітей може мати вирішальне значення.

• Район, в якому знаходиться нерухомість, щоб уникнути потенційних незручностей, таких як галасливі сусіди чи склади сміття. Якщо в цьому районі заплановані споруди, такі як будинки чи дорожня інфраструктура, вони можуть вплинути на вартість нерухомості.

• Чи передбачено паркування, особливо якщо у вас є транспортний засіб. Нерухомість із включеним паркувальним місцем може заощадити вам багато часу та енергії, особливо якщо ви живете у великому місті.

• Теплоізоляція і вологість у приміщенні, які можуть призвести до його більш швидкого руйнування або навіть створити загрозу для здоров'я людей, що проживають у ньому.

• Типова вартість комунальних послуг для об'єкта нерухомості. Залежно від постачальника, розміру нерухомості та її теплової ефективності, ціни на комунальні послуги можуть значно відрізнятися.

Увага! Якщо ви хочете продати нерухомість (будинок, квартиру, землю тощо), вам і покупцю необхідно звернутися до нотаріуса . Список нотаріальних контор у кожному окрузі та муніципалітеті Бухареста ви можете знайти тут .

Для того, щоб будь-який договір був дійсним, сторони повинні бути здатні укладати договір, дати свою згоду в момент укладання договору, має бути можливість визначити предмет договору (в даному випадку відповідне майно) та причину укладання договору. Договір має бути моральним і дозволено законом.

Відповідно до закону, продаж нерухомості дійсний лише в тому випадку, якщо вона зареєстрована у земельній книзі.

📌 Які документи мені потрібні?

Вам як продавцю необхідно надати всі необхідні документи, що підтверджують, що ви дійсно є власником нерухомості та маєте право її продати:

• ваш документ, що засвідчує особу;

• документ про право власності (яким може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, остаточне та безвідкличне цивільне рішення, рішення суду про шлюборозлучний процес, право власності або свідоцтво про спадщину, отримане в порядку наслідування у нотаріуса та зареєстроване у кріпосній книзі);

• податковий сертифікат, який підтверджує, що всі зобов'язання перед державою виконані;

• кадастрова документація, у тому числі кадастрова (документація та обміри об'єкта нерухомості, які необхідно зареєструвати у Земельній книзі для отримання кадастрового номера) та реєстрація (запис на підставі кадастрового номера до Земельної книги);

• витяг із земельної книги, виданий нотаріусом;

• сертифікат енергетичної ефективності, виданий енергоаудитором, сертифікованим Міністерством регіонального розвитку та державного управління. Сертифікат зазвичай видається протягом 24-48 годин і діє протягом 10 років.

• сертифікат, виданий асоціацією домовласників/орендарів, якщо є застосовним. Це важливо, щоб довести відсутність заборгованості з платежів;

• свідоцтво про шлюб, якщо застосовується;

📌 Які документи потрібно надати покупцю?

Покупцеві достатньо мати при собі документ, що засвідчує особу, щоб нотаріус підтвердив його особу. Крім того, якщо ви одружені, необхідно також свідоцтво про шлюб.

Надання додаткових послуг — Зобов'язання щодо передачі власності у власність, а також попередня купівля у старому режимі догляду в момент ванзарії, у платній платі за збір коштів.

Передача нерухомості . Ви зобов'язані передати право власності на нерухомість та передати її у тому стані, в якому вона перебувала на момент продажу, в обмін на оплату ціни покупцем.

Податки та мита . Як продавець, ви несете відповідальність за сплату прибуткового податку під час продажу нерухомості. Сума заборгованості залежить від періоду, протягом якого ви володіли нерухомістю:

• Якщо ви володієте нерухомістю понад 3 роки, вам доведеться сплатити податок у розмірі 1%;

• Якщо ви володієте нерухомістю менше 3 років, вам доведеться сплатити податок у розмірі 3%.

З іншого боку, покупець несе відповідальність за оплату наступних зборів:

• Збір за реєстрацію землі (реєстрацію у Реєстрі нерухомості) у Відділі земельного кадастру та реклами нерухомості, що становить 0,15% від ціни продажу. Відповідно до закону, продаж нерухомості дійсний тільки в тому випадку, якщо вона зареєстрована в Реєстрі нерухомості.

• Нотаріальний збір. Розмір мінімальних нотаріальних зборів встановлюється законом і варіюється в залежності від вартості нерухомості, незалежно від того, чи є ви та покупець фізичними чи юридичними особами. Нотаріуси можуть встановлювати плату вище за мінімальний тариф.

Гарантії . Крім того, ви повинні гарантувати покупцеві будь-які порушення, заподіяні третьою стороною (про які ви знали до моменту продажу), а також будь-які проблеми, які можуть зробити нерухомість непридатною для проживання.

Договір оренди , згідно із законом, що називається договором оренди, не вимагає підписання в присутності нотаріуса. Орендодавцю та орендарю достатньо мати письмовий договір, підписаний обома сторонами.

Увага! Усі договори оренди, укладені після 1 січня 2023 року, мають бути зареєстровані у Національному агентстві фінансового адміністрування (НАФА)! Це обов'язок, що лягає на орендодавця.

Що ж до ціни , вона називається рентою і може встановлюватися як і грошової сумі, і у якомусь іншому товарі чи навіть інший послузі.

Договір оренди майна можна укласти, навіть якщо ви неповнолітній, який досяг 14 років, але в цьому випадку термін дії договору не може перевищувати 5 років.

У договорі оренди має бути така інформація:

• Ідентифікація орендодавця та орендаря (ім'я, особистий код, контактні дані);

• Опис нерухомості, що здається у найм;

• Сума орендної плати, спосіб оплати (готівкою, банківським переказом тощо), термін оплати та будь-які штрафи за прострочення платежу;

• Сума застави та умови, за яких він може бути утриманий орендодавцем після закінчення договору;

• Строк дії договору оренди;

• Обов'язки орендодавця та орендаря;

• Ситуації, що призводять до розірвання договору, зокрема на вимогу будь-якої зі сторін.

Для натхнення ви можете також ознайомитися з наступним шаблоном договору оренди:

ШАБЛОН ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Крім самого договору оренди, ми рекомендуємо скласти акт прийому-передачі , який має бути додатком до договору і включати:

• Перелік предметів у квартирі (меблі, техніка тощо) та їх поточний стан;

• ситуація/індекс комунальних послуг (наприклад, показання лічильників, останні оплачені рахунки);

• Інші аспекти, пов'язані зі станом нерухомості.

Обов'язково вкажіть будь-які недоліки різних предметів у будинку (наприклад, подряпаний диван, лампа, що не працює, в спальні або плями на підлозі).

Для ще більшої безпеки можна фотографувати або записувати відео об'єкта нерухомості під час передачі.

За допомогою цієї документації і орендодавець, і орендар будуть більш захищені від потенційних зловживань з іншого боку.

Спокійна атмосфера. Власник відповідного будинку повинен спочатку здати нерухомість, підтримувати житло у хорошому стані, а також забезпечити ваше право спокійно користуватися відповідним будинком/квартирою .

Ремонт. Власник несе відповідальність за капітальний ремонт, який був викликаний не вами (наприклад, пов'язаний із водопроводом, каналізацією, електрикою, газом тощо). Однак якщо ви є орендарем і повідомили про необхідність ремонту, але ремонт не був зроблений, ви можете розпочати ремонт самостійно. У цьому випадку власник повинен відшкодувати витрати, понесені при проведенні ремонту, включаючи відсотки, нараховані з дня усунення шкоди. Якщо це була надзвичайна ситуація, ви можете повідомити власника після початку ремонту, але застосовні відсотки можуть бути застосовані тільки з моменту повідомлення власника.

Гарантія. Власник також повинен гарантувати вам вирішення будь-якої проблеми, незалежно від того, чи знав він про ці проблеми на момент укладення договору, за умови, що ці проблеми не були очевидні, і ви про них не згадали. Якщо власник не вирішить ці питання, ви як орендар маєте право на зниження орендної плати, а якщо, знаючи про ці проблеми, ви не уклали б цей договір оренди, то можете навіть розірвати договір.

Субаренда. Вам дозволено здавати приміщення в суборенду, якщо в договорі між вами та власником немає пункту, який це забороняє.

Орендна плата . Якщо ви є орендарем, ви маєте основний обов'язок вступити у володіння відповідним майном і сплачувати орендну плату, погоджену під час підписання контракту, на зазначених умовах. Зазвичай, договори оренди передбачають щомісячну орендну плату. Якщо у договорі з власником не зазначено інше, орендна плата повинна вноситись так:

• Авансом на весь термін дії договору, якщо його укладено менш ніж на місяць;

• Першого робочого дня кожного місяця, якщо його укладено терміном понад місяць;

• У перший робочий день кожного кварталу, якщо термін договору не менше одного року.

Бажано мати доказ того, що ви заплатили орендну плату на випадок, якщо орендодавець недобросовісно стверджуватиме, що ви не давали йому гроші.

Якщо ви сплачуєте орендну плату банківським переказом, ви можете зберегти підтвердження оплати або скріншот виписки з рахунку, що підтверджує, що ви сплатили орендну плату на рахунок власника. У платіжних реквізитах вкажіть місяць, за який ви сплачуєте орендну плату.

Якщо ви сплачуєте орендну плату готівкою, рекомендується попросити орендодавця надати квитанцію або рукописний документ, який підтверджує, що ви заплатили орендну плату. У цьому випадку також має бути дуже ясно, за який місяць ви сплачуєте відповідну орендну плату, і ця інформація має бути чітко вказана у квитанції чи документі, виданому орендодавцем.

Договір оренди (locatio Conductio), укладений в автентичній формі (нотаріально засвідчений) або зареєстрований у ANAF, є правом власності, що має юридичну силу. Це означає, що вас можуть примусово попросити (вимагати сплати орендної плати) виключно на підставі цього, без додаткових дій з боку орендодавця. Несплата орендної плати може бути підставою для вимоги про розірвання договору між вами та орендарем.

Оплата комунальних послуг – як орендар ви несете відповідальність за оплату комунальних послуг протягом оренди відповідної нерухомості. Як і під час оплати оренди, ми рекомендуємо зберігати докази оплати рахунків (витяги з банку, квитанції тощо. буд.).

Ремонт – ви несете відповідальність за дрібний ремонт, який виник у результаті нормального використання майна (наприклад, заміна лампочки або несправний кран).

Догляд за майном . Ви повинні використовувати житло дбайливо, уникаючи заподіяння значної шкоди. Крім того, ви повинні звільнити нерухомість та повернути її орендодавцю після закінчення терміну дії договору.

Доступ орендодавця – ви зобов'язані дозволити орендодавцю оглядати житло у розумних межах, а також будь-яким потенційним майбутнім орендарям чи покупцям.

Застава – у більшості договорів оренди під час підписання договору вам потрібно буде внести заставу. Це є захистом орендодавця від потенційних збитків, неоплаченої орендної плати або рахунків за комунальні послуги. Застава зазвичай дорівнює місячній орендній платі. Щоб забезпечити ясність як для вас, так і для орендодавця, узгоджена сума застави, її призначення та умови її повернення повинні бути чітко зазначені в договорі оренди .

Рекомендуємо бути особливо уважними при підписанні договору оренди та акту приймання-передачі майна, щоб уникнути ситуацій, коли заставна сума утримується з причин, які не залежать від вас.

Зазвичай, якщо ви сплатили орендну плату та комунальні послуги згідно з договором і не завдали шкоди квартирі, вам повинні повернути заставу. Якщо ж орендодавець відмовляється повертати заставу, постарайтеся з'ясувати причину відмови. Якщо відмова ґрунтується на передбачуваній неплатежі, надайте підтвердження оплати. Якщо відмова ґрунтується на стані квартири, порівняйте поточний стан майна з тим, що зафіксовано в акті приймання-передачі.

Якщо ви вважаєте, що відмова орендодавця необґрунтована і переговори з нею не привели до бажаного результату, у вас також є можливість звернутися до суду. Зазвичай компетентним судом для розгляду таких справ є суд із юрисдикції орендованого майна. Повний список судів Румунії ви можете знайти тут .

Ви маєте можливість представляти себе в суді або звернутися за допомогою до адвоката. Однак майте на увазі, що судовий розгляд може спричинити деякі витрати і мати тривалість, яка може зробити його недоцільним порівняно із сумою, яку ви намагаєтеся стягнути. Юрист може надати вам додаткову інформацію щодо вашої індивідуальної ситуації.

Орендна плата . Орендар несе основний обов'язок вступити у володіння відповідним майном та сплатити орендну плату, погоджену під час підписання контракту, на зазначених умовах. Зазвичай, договори оренди передбачають щомісячну орендну плату. Якщо інше не зазначено у договорі з орендарем, орендна плата повинна вноситись у такому порядку:

• Авансом на весь термін дії договору, якщо його укладено менш ніж на місяць;

• Першого робочого дня кожного місяця, якщо його укладено терміном понад місяць;

• У перший робочий день кожного кварталу, якщо термін договору не менше одного року.

Договір оренди (locatio Conductio), укладений в автентичній формі (нотаріально засвідчений) або зареєстрований у ANAF, є правом власності, що має юридичну силу. Це означає, що ви можете примусово попросити орендаря (вимагати сплату орендної плати) виключно на його підставі без необхідності додаткових дій з вашого боку.

Догляд за майном . Орендар зобов'язаний використовувати житло дбайливо, уникаючи заподіяння значної шкоди. Крім того, він повинен звільнити нерухомість та повернути її вам після закінчення терміну дії контракту.
Оплата комунальних послуг – орендар відповідає за оплату комунальних послуг протягом періоду оренди відповідного майна.

Ремонт – орендар несе відповідальність за дрібний ремонт, який виник у результаті нормального використання майна (наприклад, заміна лампочки або несправний кран).

Доступ орендодавця – орендар повинен дозволити орендодавцю оглядати житло у розумних межах, а також будь-яким потенційним майбутнім орендарям чи покупцям.

Запорука – здебільшого договорів оренди орендар зобов'язаний внести заставу під час підписання договору. Це захистить вас від потенційних збитків, неоплаченої орендної плати або рахунків за комунальні послуги. Застава зазвичай дорівнює місячній орендній платі. Щоб забезпечити ясність як для вас, так і для орендаря, у договорі оренди повинні бути чітко зазначені узгоджена сума застави, її призначення та умови її повернення.
Рекомендуємо бути особливо уважними під час підписання акта прийому-передачі об'єкта нерухомості, щоб ретельно відобразити стан об'єкта нерухомості, а також предметів його інтер'єру. Це допоможе уникнути ситуацій, коли ви не зможете відшкодувати потенційні збитки.

Увага! Усі договори оренди, укладені після 1 січня 2023 року, мають бути зареєстровані у Національному агентстві фінансового адміністрування (НАФА)! Це обов'язок, який лягає на вас як на орендодавця.

Спокійне користування - Ви повинні передати майно орендарю, підтримувати майно в хорошому стані, а також забезпечити право спокійно користуватися відповідним будинком/квартирою.

Ремонт . Власник несе відповідальність за капітальний ремонт, який був викликаний не вами (наприклад, пов'язаний із водопроводом, каналізацією, електрикою, газом тощо). Однак якщо орендар повідомив про необхідність ремонту, але ремонт не було зроблено, він може розпочати ремонт самостійно. У цьому випадку ви повинні відшкодувати йому витрати, понесені під час ремонту, включаючи відсотки, нараховані з дня усунення збитків. Якщо це була надзвичайна ситуація, орендар може повідомити вас після початку ремонту, але будь-які відсотки можуть бути застосовані тільки з моменту, коли він вас повідомив.

Гарантія . Ви також повинні гарантувати орендарю вирішення будь-якої проблеми, незалежно від того, чи знали ви про ці проблеми на момент підписання контракту, за умови, що ці проблеми не були очевидними і ви не згадали про них. Якщо не вирішити ці питання, орендар має право на зниження орендної плати, а якщо, знаючи про ці проблеми, він не уклав би цей договір оренди, орендар може навіть розірвати договір.

Субаренда . Орендареві дозволено здавати приміщення в суборенду, якщо в договорі між вами та орендарем немає пункту, що забороняє це.

Кожна будівля несе певний сейсмічний ризик, але лише невелика частина з них була оцінена та віднесена до класу ризику (менше 0,1% усіх будівель у Румунії).

Визначення сейсмічного ризику для конкретної споруди здійснюється шляхом віднесення його до одного із чотирьох класів сейсмічного ризику:

• Клас сейсмічного ризику RsI: для будівель, що знаходяться під загрозою повного або часткового обвалення, із значними людськими та матеріальними втратами;

• Клас сейсмічного ризику RsII: будівлі, яким загрожує серйозні збитки внаслідок землетрусу;

• Клас сейсмічного ризику RsIII: будівлі, яким загрожує помірне ушкодження внаслідок землетрусу;

• Клас сейсмічної небезпеки РсIV: будівлі, збудовані відповідно до діючих технічних регламентів.

Необхідно звернути увагу на будинки, віднесені до аварійних категорій (У1, У2 та У3), тобто будинки, оцінені на підставі попереднього законодавства. Багато об'єктів нерухомості в Бухаресті та за його межами були віднесені владою до категорії U1, U2 або U3, обіцяючи їхню консолідацію залежно від рівня терміновості. Однак дуже мало хто з них фактично був реконсолідований, і вони також не піддавалися переоцінці. Це спосіб обдурити орендарів чи покупців щодо сейсмічної небезпеки будівлі.

Прагнучи підвищити рівень готовності та безпеки, Румунія зробила загальнодоступним та легко доступним централізований збір інформації про будівлі сейсмічного ризику по всій країні на веб-сайті «Acasă, în sigurançă».
Вперше всім нам доступна життєво важлива інформація про життя в районі з нестійкою інфраструктурою, яка тривалий час ігнорується владою: сейсмічний ризик, заходи захисту, а також карта експертно оцінених уразливих житлових будинків з їх оцінками, що були повідомлені та передані владі.

Oрендар відповідає за оплату поточних витрат (наприклад, технічне обслуговування, електрику, кабельне телебачення, інтернет, газ тощо).

Для багатоквартирних будинків витрати на комунальні послуги зазвичай відображаються у відомості технічного обслуговування, що зазвичай вивішується на дошці оголошень у під'їзді будинку. Поряд із номером квартири, яку ви плануєте здавати в оренду, будуть вказані суми до сплати за всіма категоріями комунальних послуг. Також ви можете перевірити суми, сплачені сусідами в аналогічних квартирах (наприклад, з такою самою кількістю кімнат).

Що стосується будинків, то вам бажано надати орендарю договори з постачальниками послуг з електрики, газу, каналізації, вуличного освітлення, безпеки тощо, залежно від обставин. Деякі з цих послуг, швидше за все, надаватимуться приватними компаніями, тоді як інші можуть надаватися місцевим муніципалітетом.

Якщо ви вирішили винайняти квартиру, корисно перевірити фінансове становище ТСЖ. У раніше згаданому списку технічного обслуговування внизу має бути інформація щодо:

• «Заборгованість за аліментами» та «Заборгованість із пені» — вказують суми, які асоціація намагається стягнути з власників нерухомості, включаючи штрафи за прострочення платежів. Якщо асоціація має значні суми, які вона має стягнути з власників, це має на увазі значні борги, які можуть призвести до неплатоспроможності або нездатності платити за комунальні послуги.

• "Заборгованість за фондом" може відноситися до резервних фондів, фондів ремонту або інших фондів. Наявність ремонтного фонду дозволяє асоціації негайно мати кошти у разі серйозної поломки. Резервний фонд призначено для своєчасного покриття будь-яких боргів перед постачальниками.

Перед покупкою нерухомості рекомендується звернути увагу на:

• Розташування та доступність транспорту в цьому районі. Вас може зацікавити, наприклад, відстань до найближчого супермаркету, аптеки чи станції метро. Відстань до вашого робочого місця або школи ваших дітей може мати вирішальне значення.

• Район, в якому знаходиться нерухомість, щоб уникнути потенційних незручностей, таких як галасливі сусіди чи склади сміття. Якщо в цьому районі заплановані споруди, такі як будинки чи дорожня інфраструктура, вони можуть вплинути на вартість нерухомості.

• Чи передбачено паркування, особливо якщо у вас є транспортний засіб. Нерухомість із включеним паркувальним місцем може заощадити вам багато часу та енергії, особливо якщо ви живете у великому місті.

• Теплоізоляція і вологість у приміщенні, які можуть призвести до його більш швидкого руйнування або навіть створити загрозу для здоров'я людей, що проживають у ньому.

• Типова вартість комунальних послуг для об'єкта нерухомості. Залежно від постачальника, розміру нерухомості та її теплової ефективності, ціни на комунальні послуги можуть значно відрізнятися.

У випадку, якщо договір був укладений без чітко зазначеного терміну оренди, ви як орендар можете розірвати його з терміном повідомлення, який не може бути меншим за одну чверть терміну, за який ви сплатили орендну плату. Наприклад, якщо ви сплатили орендну плату за 12 місяців, ви можете оголосити про розірвання договору з повідомленням за 3 місяці. Якщо ви є орендодавцем і бажаєте розірвати договір, період повідомлення складає 60 днів, якщо ви встановили орендну плату на строк більше місяця, або 15 днів, якщо орендна плата становить менше місяця.

Якщо ви є орендарем, але ваш договір закінчився, Цивільний кодекс передбачає, що ви маєте переважне право на новий договір оренди, і це право можна реалізувати після:

• максимум 3 місяці з розірвання договору, якщо він тривав понад 1 року;

• 30 днів, якщо він тривав один місяць і більше;

• 3 дні, якщо він тривав менше місяця.

Орендодавець не може вас виселити, крім підстав рішення суду. Однак, якщо орендодавець або орендар не виконують своїх зобов'язань один перед одним, інша сторона може вимагати розірвання договору. Орендодавець має право вимагати розірвання договору, якщо поведінка орендаря унеможливлює проживання з ним як із сусідами по квартирі.

Договір позики також називають договором позики користування. Коммодація має на увазі, що власник надає майно у користування позичальнику, не вимагаючи за нього плати. Майно має бути повернуто власнику після закінчення певного терміну, узгодженого обома сторонами.

Укладання кредитного договору у нотаріуса не обов'язково. Достатньо, якщо власник (коммодатор) і позичальник (коммодатор) мають письмовий договір, підписаний обома сторонами.

Турбота про власність . Якщо ви отримали відповідну нерухомість у рамках договору кредиту на користування, ви повинні використовувати її з обережністю, як це зробив би по-справжньому добрий власник.

Як позичальник ви не несете відповідальності за псування майна, якщо користувалися ним дбайливо. Однак, якщо ви цього не зробили або використали майно після обумовленого терміну, ви несете відповідальність.

Витрати - Крім того, ви несете відповідальність за витрати, які ви понесли в ході використання відповідного майна, за винятком витрат на необхідні роботи, які проводилися на об'єкті нерухомості, які не можна було передбачати на момент укладення договору, за умови, що ви попередили власника заздалегідь.

Використання майна іншими особами . Ви не можете дозволити третій особі користуватися відповідним майном, якщо у вас немає попередньої згоди того, хто вам її надав.

Повернення майна . Ви повинні повернути майно власнику у строк, узгоджений у договорі кредиту у користування.

Власник може вимагати дострокового повернення (раніше терміну, зазначеного в договорі), якщо відповідне майно йому терміново необхідне або якщо ви як позичальник порушили свої зобов'язання.

Догляд за майном . Позичальник повинен дбайливо ставитися до житла, як це зробив би по-справжньому гарний власник.

Позичальник не несе відповідальності за псування майна, якщо воно використовується дбайливо. Однак він несе відповідальність за шкоду, якщо майно використовується недбало або якщо житло використовується понад обумовлений термін.

Витрати - Додатково позичальник несе відповідальність за витрати, понесені в ході використання відповідного майна, за винятком витрат, пов'язаних з необхідними роботами в об'єкті нерухомості, які не можна було передбачати на момент укладання договору, за умови, що їх було повідомлено заздалегідь.

Використання майна іншими особами . Позичальник не може дозволити третій особі користуватись відповідним майном без попередньої згоди того, хто його надав.

Повернення майна . Позичальник повинен повернути майно власнику у строк, узгоджений у договорі про кредит у користування.

Власник може вимагати дострокового повернення (раніше терміну, зазначеного у договорі), якщо відповідне майно йому терміново необхідне або якщо позичальник порушив свої зобов'язання.