Locuire

Atenție! Dacă vrei să cumperi un imobil (casă, apartament, teren etc.), tu și vânzătorul trebuie să vă duceți în mod obligatoriu la notar. Poți găsi lista birourilor notariale din fiecare județ și din Municipiul București aici. 

📌 În ce condiții pot cumpăra un imobil?

Pentru ca orice contract să fie valabil, este nevoie ca părțile să fie capabile să contracteze, să își dea consimțământul în momentul contractării, obiectul contractului trebuie să se poată determina (în acest caz respectivul imobil), iar cauza pentru care se încheie contractul trebuie să fie una morală și permisă de lege. 

Conform legii, vânzarea unui imobil este valabilă numai dacă este înscrisă în cartea funciară. 

📌 De ce acte am nevoie?

Fiind cumpărător, este nevoie să aduci doar actul de identitate, pentru ca notarul să poată verifica cine ești. De asemenea, dacă ești căsătorit(ă), este nevoie și de certificatul de căsătorie.

📌 Ce acte trebuie să aducă vânzătorul? 

Persoana de la care cumperi imobilul este cea care trebuie să aducă toate documentele necesare pentru a confirma că este cu adevărat proprietarul acelui imobil și că are voie să îl vândă: 

• actul său de identitate;

• actul de proprietate al imobilului (care poate să fie, după caz, contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, decizie civilă definitivă și irevocabilă, hotărâre judecătorească de divorț, titlu de proprietate sau certificat de moștenitor obținut în urma succesiunii la notar și intabulat în cartea funciară); 

• certificat fiscal, prin care trebuie să facă dovada că și-a achitat toate obligațiile către stat;

• documentația cadastrală, care cuprinde cadastru (documentația și măsurătorile apartamentului, care trebuie înregistrate la Oficiul de Cadastru pentru a primi un număr cadastral) și intabulare (înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară); 

• extras de carte funciară, eliberat de către notarul public;

• certificatul de performanță energetică, eliberat de către un auditor energetic atestat de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. Certificatul se eliberează, de regulă, în 24-48 ore și este valabil 10 ani. 

• adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari, dacă este cazul. Aceasta e importantă pentru a dovedi că proprietarul nu are restanțe de plată. 

• certificatul de căsătorie, dacă este cazul; 

Notarul va verifica toate aceste documente. 

Documentele de care ai nevoie depind de locul unde ai reședința. Prin reședință,  înțelegem adresa la care declari că ai locuinţa secundară, alta decât cea de domiciliu (din actul de identitate).

Atenție! Dacă vrei să cumperi un imobil (casă, apartament, teren etc.), tu și vânzătorul trebuie să vă duceți în mod obligatoriu la notar. Poți găsi lista birourilor notariale din fiecare județ și din Municipiul București aici. 

📌 În ce condiții pot cumpăra un imobil?

Dacă ești cetățean al unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European și vrei să cumperi un imobil, o poți face în aceleași condiții ca un cetățean român. 

Pentru ca orice contract să fie valabil, este nevoie ca părțile să fie capabile să contracteze, să își dea consimțământul în momentul contractării, obiectul contractului trebuie să se poată determina (în acest caz respectivul imobil), iar cauza pentru care se încheie contractul trebuie să fie una morală și permisă de lege. 

Conform legii, vânzarea unui imobil este valabilă numai dacă este înscrisă în cartea funciară. 

📌 De ce acte am nevoie?

Fiind cumpărător, este nevoie să aduci doar actul de identitate, pentru ca notarul să poată verifica cine ești. De asemenea, dacă ești căsătorit(ă), este nevoie și de certificatul de căsătorie.

📌 Ce acte trebuie să aducă vânzătorul? 

Persoana de la care cumperi imobilul este cea care trebuie să aducă toate documentele necesare pentru a confirma că este cu adevărat proprietarul acelui imobil și că are voie să îl vândă: 

• actul său de identitate;

• actul de proprietate al imobilului (care poate să fie, după caz, contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, decizie civilă definitivă și irevocabilă, hotărâre judecătorească de divorț, titlu de proprietate sau certificat de moștenitor obținut în urma succesiunii la notar și intabulat în cartea funciară); 

• certificat fiscal, prin care trebuie să facă dovada că și-a achitat toate obligațiile către stat;

• documentația cadastrală, care cuprinde cadastru (documentația și măsurătorile apartamentului, care trebuie înregistrate la Oficiul de Cadastru pentru a primi un număr cadastral) și intabulare (înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară); 

• extras de carte funciară, eliberat de către notarul public;

• certificatul de performanță energetică, eliberat de către un auditor energetic atestat de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. Certificatul se eliberează, de regulă, în 24-48 ore și este valabil 10 ani. 

• adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari, dacă este cazul. Aceasta e importantă pentru a dovedi că proprietarul nu are restanțe de plată. 

• certificatul de căsătorie, dacă este cazul; 

Notarul va verifica toate aceste documente. 

Atenție! Dacă vrei să cumperi un imobil (casă, apartament, teren etc.), tu și vânzătorul trebuie să vă duceți în mod obligatoriu la notar. Poți găsi lista birourilor notariale din fiecare județ și din Municipiul București aici. 

📌 În ce condiții pot cumpăra un imobil?

Dacă ești cetățean al unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European și vrei să cumperi un imobil, o poți face în aceleași condiții ca un cetățean român. Totuși, fiind nerezident, va trebui să obții de la ANAF un cod special, denumit NIF (număr de înregistrare fiscală), prin completarea Formularului 030, care să îți permită să plătești taxe și impozite. Află mai multe despre obținerea NIF din Ghidul elaborat de ANAF. 

Pentru ca orice contract să fie valabil, este nevoie ca părțile să fie capabile să contracteze, să își dea consimțământul în momentul contractării, obiectul contractului trebuie să se poată determina (în acest caz respectivul imobil), iar cauza pentru care se încheie contractul trebuie să fie una morală și permisă de lege. 

Conform legii, vânzarea unui imobil este valabilă numai dacă este înscrisă în cartea funciară. 

📌 De ce acte am nevoie?

Fiind cumpărător, este nevoie să aduci doar actul de identitate, pentru ca notarul să poată verifica cine ești. De asemenea, dacă ești căsătorit(ă), este nevoie și de certificatul de căsătorie.

📌 Ce acte trebuie să aducă vânzătorul? 

Persoana de la care cumperi imobilul este cea care trebuie să aducă toate documentele necesare pentru a confirma că este cu adevărat proprietarul acelui imobil și că are voie să îl vândă: 

• actul său de identitate;

• actul de proprietate al imobilului (care poate să fie, după caz, contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, decizie civilă definitivă și irevocabilă, hotărâre judecătorească de divorț, titlu de proprietate sau certificat de moștenitor obținut în urma succesiunii la notar și intabulat în cartea funciară); 

• certificat fiscal, prin care trebuie să faci dovada că și-a achitat toate obligațiile către stat;

• documentația cadastrală, care cuprinde cadastru (documentația și măsurătorile apartamentului, care trebuie înregistrate la Oficiul de Cadastru pentru a primi un număr cadastral) și intabulare (înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară); 

• extras de carte funciară, eliberat de către notarul public;

• certificatul de performanță energetică, eliberat de către un auditor energetic atestat de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. Certificatul se eliberează, de regulă, în 24-48 ore și este valabil 10 ani. 

• adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari, dacă este cazul. Aceasta e importantă pentru a dovedi că proprietarul nu are restanțe de plată. 

• certificatul de căsătorie, dacă este cazul; 

Notarul va verifica toate aceste documente. 

Atenție! Dacă vrei să cumperi un imobil (casă, apartament, teren, etc.), tu și vânzătorul trebuie să vă duceți în mod obligatoriu la notar. Poți găsi lista birourilor notariale din fiecare județ și din Municipiul București aici. 

📌 În ce condiții pot cumpăra un imobil?

În cazul în care nu ești cetățean român sau al vreunui stat membru UE/SEE, poți achiziționa un imobil pe baza unui acord internațional reciproc între România și respectiva țară.

Cetățenii statelor terțe pot dobândi drept de proprietate asupra construcțiilor și drept de superficie (un drept de folosință pe durata existenței construcției) asupra terenurilor, în situația în care doresc să cumpere imobile în România. 

Totuși, cea mai rapidă soluție pentru un cetățean non-UE în ceea ce privește achiziționarea unui imobil este înființarea unui SRL cu asociat unic pe teritoriul României. Acesta poate achiziționa imobilul pe numele respectivei firme pe care o deține, respectând legislația în vigoare în ceea ce privește cumpărarea unui imobil de către o persoană juridică cu sediul în România. 

Pentru ca orice contract să fie valabil, este nevoie ca părțile să fie capabile să contracteze, să își dea consimțământul în momentul contractării, obiectul contractului trebuie să se poată determina (în acest caz respectivul imobil), iar cauza pentru care se încheie contractul trebuie să fie una morală și permisă de lege. 

Conform legii, vânzarea unui imobil este valabilă numai dacă este înscrisă în cartea funciară. 

📌 De ce acte am nevoie?

Dacă cumperi imobilul în calitate de persoană fizică, este nevoie să aduci doar actul de identitate, pentru ca notarul să poată verifica cine ești. De asemenea, dacă ești căsătorit(ă), este nevoie și de certificatul de căsătorie.

Dacă cumperi imobilul în numele unei persoane juridice, procedura este aceeași, cu excepția faptului că, pentru persoanele juridice, trebuie făcută dovada identității respectivei firme. Acest lucru se face prin Actul constitutiv și Certificatul de înregistrare eliberat de la Registrul Comerțului, care să prezinte dovada înființării valabile a unui SRL pe teritoriul României. 

📌 Ce acte trebuie să aducă vânzătorul? 

Persoana de la care cumperi imobilul este cea care trebuie să aducă toate documentele necesare pentru a confirma că este cu adevărat proprietarul acelui imobil și că are voie să îl vândă: 

• actul său de identitate;

• actul de proprietate al imobilului (care poate să fie, după caz, contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, decizie civilă definitivă și irevocabilă, hotărâre judecătorească de divorț, titlu de proprietate sau certificat de moștenitor obținut în urma succesiunii la notar și intabulat în cartea funciară); 

• certificat fiscal, prin care trebuie să facă dovada că și-a achitat toate obligațiile către stat;

• documentația cadastrală, care cuprinde cadastru (documentația și măsurătorile apartamentului, care trebuie înregistrate la Oficiul de Cadastru pentru a primi un număr cadastral) și intabulare (înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară); 

• extras de carte funciară, eliberat de către notarul public;

• certificatul de performanță energetică, eliberat de către un auditor energetic atestat de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. Certificatul se eliberează, de regulă, în 24-48 ore și este valabil 10 ani; 

• adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari, dacă este cazul. Aceasta e importantă pentru a dovedi că proprietarul nu are restanțe de plată;

• certificatul de căsătorie, dacă este cazul. 

Notarul va verifica toate aceste documente.

📌 Predarea bunului - Ai obligația de a plăti prețul imobilului și de a-l prelua de la vânzător. În schimb, vânzătorul trebuie să îți transmită dreptul de proprietate asupra bunului și să îți predea imobilul în starea în care se afla în momentul încheierii contractului. 

📌 Taxe & impozite - Tot tu, în calitate de cumpărător, ești responsabil pentru următoarele costuri: 

• taxa de intabulare (înscriere în cartea funciară) către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care este de 0,15% din prețul vânzării. Conform legii, vânzarea unui imobil este valabilă numai dacă este înscrisă în cartea funciară. 

• taxa notarială. Valoarea taxelor notariale minime este stabilită prin lege și variază în funcție de valoarea imobilului, durata de deținere a imobilului de către vânzător, dacă tu și vânzătorul sunteți persoane fizice sau juridice. Notarii pot să stabilească taxe mai mari decât tariful minim. 

📌 Garanții - Vânzătorul trebuie să te garanteze împotriva oricărei tulburări realizate de către o a treia persoană (de care știa înainte de momentul vânzării), dar și asupra oricărei probleme care pot face imobilul imposibil de locuit.

Este important să cunoști vulnerabilitatea seismică pe care o are imobilul pe care urmează să îl cumperi. Orice clădire prezintă un anumit risc seismic, dar numai o mică parte dintre ele au fost expertizate și încadrate într-o clasă de risc (sub 0,1% din toate clădirile din România). 

Stabilirea riscului seismic pentru o anumită construcție se face prin încadrarea acestuia într-una dintre cele patru clase de risc seismic:

• Clasa de risc seismic RsI: pentru clădirile care sunt în risc de a se prăbuși total sau parțial, cu pierderi umane și materiale însemnate; 

• Clasa de risc seismic RsII: clădirile care sunt în risc de a suferi daune majore în urma cutremurului; 

• Clasa de risc seismic RsIII: clădirile sunt în risc de a suferi o avariere moderată în urma cutremurului;

• Clasa de risc seismic RsIV: clădirile construite corespunzător reglementărilor tehnice actuale. 

Este necesar să fii atent și la clădirile încadrate în categoriile de urgență (U1,U2 și U3), adică acele clădiri expertizate pe baza unei legislații anterioare. Multe imobile din municipiul București, și nu numai, au fost încadrate în categorii de urgență precum U1, U2 sau U3, de către autoritățile care promiteau consolidarea acestora, în funcție de regimul de urgență. Cu toate acestea, foarte puține dintre acestea au fost într-adevăr reconsolidate, dar nici nu au fost reexpertizate, motiv pentru care este un mod de a păcăli chiriași sau cumpărători referitor la riscul seismic al imobilului. 

Pentru mai multă siguranță, poți să verifici detaliile tehnice ale construcției cu ajutorul unui consultant tehnic (arhitect, inginer sau proiectant). 

Într-un efort de a crește gradul nostru de pregătire și siguranță, România are o centralizare accesibilă și la îndemâna tuturor a informațiilor publice disponibile despre clădirile cu risc seismic din întreaga țară pe site-ul Acasă, în siguranță .

Pentru prima dată sunt disponibile pentru noi toți informații vitale despre locuire într-un teritoriu cu infrastructură fragilă și îndelung neglijată de autorități: riscul seismic, modalități de protecție și o hartă a clădirilor rezidențiale vulnerabile expertizate, clădiri a căror expertiză a fost comunicată și transmisă către autorități.

Este important ca proprietarul să fi înscris imobilul în cartea funciară. Acest lucru se poate verifica prin emiterea unui extras de carte funciară. Acest lucru se poate face de pe site-ul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în schimbul unei sume modice.

Ca nou proprietar, vei fi responsabil pentru plata cheltuielilor curente (de exemplu, întreținere, electricitate, cablu, internet, gaz, etc.). În funcție de distribuitor, suprafața imobilului și eficiența lui termică prețurile pot varia foarte mult. 

În cazul blocurilor de apartamente, costurile pentru utillități sunt afișate pe lista de întreținere, care este, de regulă, afișată la avizierul din holul de intrare al blocului. În dreptul numărului apartamentului pe care urmează să îl cumperi, o să apară listate sumele datorate pentru toate categoriile de utilități. Poți, de asemenea, să te uiți la care sunt sumele pe care le plătesc vecinii aflați în apartamente similare (ex. cu același număr de camere). 

În cazul caselor, e indicat ca proprietarul să îți prezinte contractele cu furnizorii de servicii de electricitate, gaz, salubritate, iluminat stradal, pază etc., după caz. O parte dintre aceste servicii vor fi, cel mai probabil, oferite de furnizori privați (companii), în timp ce altele vor fi furnizate de către Primărie. Ca să îți faci o idee despre posibilele costuri, pot să verifici prețurile pe care le practică compania sau primăria pe website-urile acestora. 

Trebuie să fii conștient că costurile vor varia în funcție de consumul tău. Chiar dacă proprietarul îți arată facturi din trecut, există posibilitatea ca tu să consumi mai mult sau mai puțin decât el. 

Dacă alegi să cumperi un apartament, este util să verifici situația financiară a asociației de proprietari. Tot pe lista de întreținere menționată anterior, în partea de jos, ar trebui să existe informații referitoare la: 

• ”Restanțe întreținere” și ”Restanțe penalizare” - adică sumele pe care le are asociația de recuperat de la proprietari, inclusiv penalizări pentru întârzierea plății. Dacă asociația are sume mari de recuperat de la proprietari, înseamnă că și datoriile acesteia sunt mari și că se poate ajunge inclusiv la insolvență sau imposibilitatea de plată a utilităților. 

• ”Restanță fonduri”, care se poate referi la fondul de rulment, de reparații sau alte fonduri.   Existența unui fond de reparații permite asociației ca în cazul unei avarii serioase sa dispuna imediat de o suma de bani pentru a o remedia. Fondul de rulment are rolul să acopere eventualele datorii către furnizori la timp.

Înainte să îți cumperi un imobil, este indicat să fii atent și la:  

• Locația și mijloacele de transport disponibile în zonă. Te poate interesa, spre exemplu, distanța până la cel mai apropiat supermarket, la cea mai apropiată farmacie sau gură de metrou. Distanța pe care va trebui să o parcurgi până la locul tău de muncă sau la școala copiilor pot fi și ele factori foarte importanți. 

• Zona în care este amplasat imobilul, pentru a evita eventuale neplăceri, precum vecini gălăgioși sau depozite de gunoaie. Dacă în zona unde se află imobilul sunt planificate și alte construcții, precum blocuri sau infrastructură rutieră, acestea pot să afecteze valoarea imobilului. 

• Dacă vei avea loc de parcare asigurat, în cazul în care ești șofer. Un imobil cu locul de parcare inclus te poate ajuta să economisești mult timp și energie, mai ales dacă locuiești într-un oraș mare. 

• Izolația termică și umezeala din imobil, care pot conduce la deteriorarea mult mai rapidă a acestuia sau chiar la boli ale celor care locuiesc acolo. 

• Cât costă, de regulă, utilitățile pentru respectivul imobil. În funcție de distribuitor, suprafața imobilului și eficiența lui termică prețurile pot varia foarte mult.

Atenție! Dacă vrei să vinzi un imobil (casă, apartament, teren etc.), tu și cumpărătorul trebuie să vă duceți în mod obligatoriu la notar. Poți găsi lista birourilor notariale din fiecare județ și din Municipiul București aici. 

Pentru ca orice contract să fie valabil, este nevoie ca părțile să fie capabile să contracteze, să își dea consimțământul în momentul contractării, obiectul contractului trebuie să se poată determina (în acest caz respectivul imobil), iar cauza pentru care se încheie contractul trebuie să fie una morală și permisă de lege. 

Conform legii, vânzarea unui imobil este valabilă numai dacă este înscrisă în cartea funciară. 

📌 De ce acte am nevoie?  

În calitate de vânzător, trebuie să aduci toate documentele necesare pentru a confirma că ești cu adevărat proprietarul acelui imobil și că ai voie să îl vinzi: 

• actul său de identitate;

• actul de proprietate al imobilului (care poate să fie, după caz, contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, decizie civilă definitivă și irevocabilă, hotărâre judecătorească de divorț, titlu de proprietate sau certificat de moștenitor obținut în urma succesiunii la notar și intabulat în cartea funciară); 

• certificat fiscal, prin care trebuie să faci dovada că ai achitat toate obligațiile către stat;

• documentația cadastrală, care cuprinde cadastru (documentația și măsurătorile apartamentului, care trebuie înregistrate la Oficiul de Cadastru pentru a primi un număr cadastral) și intabulare (înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară);

• extras de carte funciară, eliberat de către notarul public;

• certificatul de performanță energetică, eliberat de către un auditor energetic atestat de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. Certificatul se eliberează, de regulă, în 24-48 ore și este valabil 10 ani. 

• adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari, dacă este cazul. Aceasta e importantă pentru a dovedi că nu ai restanțe de plată. 

• certificatul de căsătorie, dacă este cazul; 

📌 Ce acte trebuie să aducă cumpărătorul?

Cumpărătorul trebuie să aducă doar de actul de identitate, pentru ca notarul să poată verifica cine ești. De asemenea, dacă este căsătorit(ă), este nevoie și de certificatul de căsătorie.

📌 Predarea bunului - Ai obligația de a transmite proprietatea asupra bunului și să predai bunul în starea în care afla în momentul vânzării, în schimbul plății prețului de către cumpărător. 

📌 Taxe și impozite - În calitate de vânzător, ești responsabil pentru plata impozitului pe venitul din vânzarea imobilului. Suma pe care trebuie să o plătești depinde de durata pentru care ai deținut imobilul: 

• Dacă ai deținut imobilul mai mult de 3 ani, vei datora un impozit de 1%;

• Dacă ai deținut imobilul mai puțin de 3 ani, vei datora un impozit de 3%. 

Pe de altă parte, cumpărătorul este responsabil pentru plata următoarelor taxe:

• taxa de intabulare (înscriere în cartea funciară) către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care este de 0,15% din prețul vânzării. Conform legii, vânzarea unui imobil este valabilă numai dacă este înscrisă în cartea funciară. 

• taxa notarială. Valoarea taxelor notariale minime este stabilită prin lege și variază în funcție de valoarea imobilului, dacă tu și cumpărătorul sunteți persoane fizice sau juridice. Notarii pot să stabilească taxe mai mari decât tariful minim. 

📌 Garanții - De asemenea, trebuie să îl garantezi pe cumpărător împotriva oricărei tulburări realizate de către o a treia persoană (de care știai înainte de momentul vânzării), dar și asupra oricărei probleme care pot face imobilul imposibil de locuit. 

Contractul de închiriere, numit în termeni legali contract de locațiune, nu trebuie să fie încheiat în fața unui notar. Este suficient dacă proprietarul (locatorul) și chiriașul (locatarul) au un contract în formă scrisă și semnat de amândoi. 

Atenție! Toate contractele de închiriere încheiate după 1 ianuarie 2023 trebuie să fie înregistrate la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF)! Aceasta este o obligație care cade în sarcina proprietarului (locatorului). 

În ceea ce privește prețul, acesta poartă denumirea de chirie și poate fi stabilit fie într-o sumă de bani, fie în orice alt bun sau chiar o altă prestație. 

Un contract de închiriere al unui imobil poate fi încheiat și dacă ești un minor care a împlinit vârsta de 14 ani, dar, în acest caz, durata contractului nu poate depăși 5 ani. 

Contractul de închiriere ar trebui să conțină următoarele informații:

• identitatea locatorului și a locatarului (nume, cod de identificare personal, date de contact);

• descrierea imobilului care urmează să fie închiriat; 

• valoarea chiriei, modul de plată al acesteia (cash, transfer bancar etc.), data din lună la care trebuie să fie plătită și eventuale penalizări în cazul în care nu e plătită la timp; 

• valoarea garanției și condițiile în care aceasta poate să fie reținută de proprietar la finalul contractului; 

• durata contractului de închiriere; 

• obligațiile locatorului și ale locatarului; 

• situații în care încetează contractul, inclusiv la cererea uneia dintre părți. 

Pentru inspirație, poți să consulți și următorul model de contract de închiriere:

MODEL CONTRACT INCHIRIERE 

În afară de contractul de închiriere propriu-zis, recomandăm și realizarea unui proces verbal de predare-primire, care să fie anexă contractului și care să includă: 

• lista obiectelor aflate în apartament (mobilier, electrocasnice etc.) și a stării în care se află acestea;

• situația utilităților / index (ex. cifrele indicate de contoare, ultimele facturi achitate);

• alte aspecte legate de starea în care se află imobilul. 

Aveți grijă să menționați și eventuale defecte ale diferitelor obiecte din casă (de exemplu, faptul că canapeaua este zgâriată, lampa din dormitor nu funcționează sau că există pete pe parchet). 

Pentru și mai multă siguranță, puteți să faceți fotografii sau să filmați imobilul la momentul predării. 

Cu ajutorul acestei documentații, atât proprietarul, cât și chiriașul sunt mai protejați în fața unor eventuale abuzuri ale celeilalte părți.

Folosința liniștită - Proprietarul respectivei locuințe trebuie să îți predea în primul rând bunul, să păstreze locuința într-o stare bună, dar și să îți asigure posibilitatea de a folosi liniștit respectiva casă/ respectivul apartament.

Reparații -  Proprietarul este responsabil să facă acele reparații capitale care nu au fost cauzate de tine (ex. legate de instalația de apă, canalizare, electricitate, gaze etc.)

Totuși, în cazul în care ești chiriaș și ai adus la cunoștință reparațiile de care este nevoie, dar nu s-a produs nici o reparație, o poți face chiar tu, urmând ca apoi proprietarul să îți plătească atât sumele pe care le-ai cheltuit făcând reparații, cât și dobânzi care să fie calculate de la data reparării respectivelor daune. 

Dacă a fost o situație de urgență, îl poți anunța pe proprietar și după ce ai început reparațiile, dar atunci dobânzile pe care le poți primi vor putea fi aplicate doar după momentul în care acesta a fost anunțat.

Garanție - Proprietarul trebuie, de asemenea, să ofere garanții împotriva oricăror probleme care apar, chiar dacă aceste probleme nu erau evidente în momentul încheierii contractului și chiar dacă voi, ca chiriași, nu ați menționat nimic despre ele. Dacă proprietarul nu înlătură aceste probleme, tu, în calitate de chiriaș, ai dreptul la scăderea chiriei, iar dacă, știind despre aceste probleme, nu ai fi încheiat această închiriere, poți chiar rezilia contractul. 

Subînchirierea (sublocațiunea) - ai voie să subînchiriezi locuința atât timp cât în contractul dintre tine și proprietar nu există o clauză care interzice asta. 

📌 Chiria - Dacă ești chiriaș, ai în primul rând obligația de a prelua imobilul respectiv și de a plăti chiria stabilită la încheierea contractului la termenele stabilite. În general, în contractele de închiriere (locațiune) se optează pentru plata chiriei o dată pe lună. Dacă nu ai stabilit altfel în contractul cu proprietarul, chiria trebuie plătită astfel: 

• în avans pentru toată durata contractului dacă l-ai încheiat pentru mai puțin de o lună; 

• în prima zi lucrătoare a fiecărei luni dacă l-ai încheiat pentru mai mult de o lună; 

• în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru dacă durata contractului este de cel puțin un an. 

Este recomandat să ai o dovadă a faptului că ai plătit chiria, pentru cazul neplăcut în care ai un proprietar de rea credință, care se preface că nu i-ai dat banii. 

Dacă plătești chiria prin transfer bancar, poți să salvezi dovada plății sau o captură de ecran a extrasului de cont, de unde să rezulte că ai plătit chiria către contul proprietarului. În detaliile de plată, menționează care este luna pentru care plătești chiria. 

Dacă plătești chiria cash, este indicat să îi ceri proprietarului o chitanță sau un document scris de mâna lui, prin care să dovedești că ai plătit chiria. Și în acest caz trebuie să reiasă foarte clar pentru ce lună plătești respectiva chirie, așa că această informație ar trebui să se regăsească în clar în chitanța sau documentul emis de proprietar. 

Contractul de închiriere (locațiune) încheiat în formă autentică (la notar) sau înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu, adică poți fi executat silit (pus să plătești chiria) numai pe baza lui, fără să mai fie nevoie de alte acțiuni din partea proprietarului.  Neplata chiriei poate să constituie un motiv pentru care să ceri rezilierea (încetarea) contractului dintre tine și chiriaș. 

📌 Plata utilităților - în calitate de chiriaș, ești responsabil pentru plata utilităților pe perioada de închiriere a respectivul imobil. În mod similar cu situația plății chiriei, îți recomandăm să păstrezi dovada plății facturilor (extras de cont, chitanțe etc.). 

📌 Reparații - ești responsabil pentru reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosirea normală a imobilului (ex. să schimbi un bec sau un robinet defect). 

📌 Grija față de imobil - Ai obligația să folosești respectiva locuință cu grijă, fără să produci mari daune, dar și să eliberezi locuința și să o predai proprietarului în momentul în care încetează contractul. 

📌 Accesul proprietarului în imobil - ești obligat să îi permiți proprietarului să verifice locuința, totuși în limite rezonabile, cât și eventualilor viitori chiriași sau a potențialilor cumpărători.

📌 Garanția - în cele mai multe contracte de închiriere, ți se va cere să plătești o garanție la încheierea contractului. Acesta are rolul de a-l asigura pe proprietar pentru eventuale daune, pentru neplata chiriei sau a utilităților. Garanția are, cel mai frecvent, valoarea chiriei pe o lună. Pentru ca totul să fie clar pentru tine și pentru proprietar, suma stabilită drept garanție, scopul acesteia și situațiile în care este sau nu returnată trebuie specificate explicit în contractul de închiriere.

Recomandăm să fii deosebit de atent la semnarea contractului și a procesului verbal de predare - primire a imobilului, pentru a evita situațiile în care garanția îți este reținută pentru ceva ce nu este vina ta. 

În mod normal, dacă ai achitat chiria și utilitățile conform contractului și dacă nu ai provocat daune apartamentului, ar trebui să îți primești garanția înapoi. Dacă proprietarul refuză, totuși, să îți dea garanția înapoi, încearcă să afli care e motivul pentru acest refuz. 

Dacă refuzul lui este bazat pe o presupusă neplată, arată-i dovezile de plată. Dacă refuzul lui este bazat pe starea în care se află apartamentul, comparați starea actuală a bunurilor / imobilului cu cea din procesul verbal de predare-primire. 

În cazul în care consideri că refuzul proprietarului este nejustificat și discuțiile cu el nu duc la rezultatul dorit, ai și opțiunea de a-l da în judecată. În mod normal, instanța competentă să judece astfel de cauze este judecătoria din raza imobilului închiriat. Poți găsi lista completă a instanțelor din România aici. 

Ai opțiunea de a te reprezenta singur în instanță sau de a apela la un avocat. Trebuie, însă, să ai în vedere că un proces poate să presupună niște costuri și să aibă o durată care să îl facă să nu merite în comparație cu suma pe care trebuie să o primești. Un avocat îți poate oferi mai multe informații referitoare la situația ta individuală. 

📌 Chiria - Chiriașul (locatarul) are, în primul rând, obligația de a prelua imobilul respectiv și de a plăti chiria stabilită la încheierea contractului la termenele stabilite. În general, în contractele de închiriere (locațiune) se optează pentru plata chiriei o dată pe lună. Dacă nu ai stabilit altfel în contractul cu chiriașul, chiria trebuie plătită astfel: 

• în avans pentru toată durata contractului dacă l-ai încheiat pentru mai puțin de o lună; 

• în prima zi lucrătoare a fiecărei luni dacă l-ai încheiat pentru mai mult de o lună; 

• în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru dacă durata contractului este de cel puțin un an. 

Contractul de închiriere (locațiune) încheiat în formă autentică (la notar) sau înregistrat la ANAF constituie titlu executoriu, adică poți executa silit chiriașul (să îl pui să îți dea sumele restante) numai pe baza lui, fără să mai fie nevoie de alte acțiuni din partea ta. 

📌Grija față de imobil - Chiriașul are obligația să folosească respectiva locuință cu grijă, fără să producă mari daune, dar și să elibereze locuința și să ți-o predea în momentul în care încetează contractul. 

📌Plata utilităților - chiriașul este responsabil pentru plata utilităților pe perioada cât locuiește în respectivul imobil. 

📌 Reparații - chiriașul este responsabil pentru reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosirea normală a imobilului (ex. să schimbe un bec sau un robinet defect). 

📌 Accesul proprietarului în imobil - Chiriașul este obligat să îți permită proprietarului să verifici locuința, totuși în limite rezonabile, cât și eventualilor viitori chiriași sau a potențialilor cumpărători. 

📌 Garanție - în cele mai multe contracte de închiriere, chiriașului i se cere să plătească  o garanție la încheierea contractului. Acesta are rolul de a te asigura pentru eventuale daune, pentru neplata chiriei sau a utilităților. Garanția are, cel mai frecvent, valoarea chiriei pe o lună. Pentru ca totul să fie clar pentru tine și pentru chiriaș trebuie specificate explicit în contractul de închiriere suma stabilită drept garanție, scopul acesteia și situațiile în care este sau nu returnată.

Recomandăm să fii deosebit de atent la realizarea semnarea procesului verbal de predare - primire a imobilului, pentru a avea o evidență cât mai bună a stării în care se află imobilul, precum și obiectele din interiorul lui și pentru a evita situații în care nu îți poți recupera eventuale daune. 

Atenție! Toate contractele de închiriere încheiate după 1 ianuarie 2023 trebuie să fie înregistrate la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF)! Aceasta este o obligație care cade în sarcina ta, în calitate de proprietar!

📌 Folosința liniștită - Trebuie să îi predai bunul chiriașului, să păstrezi locuința într-o stare bună, dar și să îi asiguri posibilitatea de a folosi liniștit respectiva casă/ respectivul apartament.

📌 Reparații - Ca proprietar, ești responsabil să faci acele reparații capitale care nu au fost cauzate de chiriaș (ex. legate de instalația de apă, canalizare, electricitate, gaze etc.)

Totuși, în cazul în care chiriașul ți-a adus la cunoștință reparațiile de care este nevoie, dar nu s-a produs nici o reparație, chiriașul le poate face pe cont propriu, urmând ca apoi tu să îi plătești atât sumele pe care le-a cheltuit făcând reparații, cât și dobânzi care să fie calculate de la data reparării respectivelor daune. 

Dacă a fost o situație de urgență, chiriașul te poate anunța și după ce a început reparațiile, dar atunci dobânzile pe care le poate primi vor putea fi aplicate doar după momentul în care tu, în calitate de proprietar, ai fost anunțat.

📌 Garanție - Tu trebuie, de asemenea, să îl garantezi pe chiriaș împotriva oricăror probleme care apar, indiferent dacă ai cunoscut aceste probleme în momentul în care ai încheiat contractul, atâta timp cât aceste probleme nu erau evidente, iar tu nu ai spus nimic despre ele. Dacă tu nu înlături aceste probleme, chiriașul are dreptul la scăderea chiriei, iar dacă, știind despre aceste probleme, nu ar fi încheiat această închiriere, poate chiar rezilia contractul. 

📌 Subînchirierea (sublocațiunea) - chiriașul are voie să subînchirieze locuința atât timp cât în contractul dintre tine și el nu există o clauză care interzice asta.

Este important să cunoști vulnerabilitatea seismică pe care o are imobilul pe care urmează să îl închiriezi. Orice clădire prezintă un anumit risc seismic, dar numai o mică parte dintre ele au fost expertizate (sub 0,1% din toate clădirile din România). 

Stabilirea riscului seismic pentru o anumită construcție se face prin încadrarea acestuia într-una dintre cele patru clase de risc seismic:

• Clasa de risc seismic RsI: pentru clădirile care sunt în risc de a se prăbuși total sau parțial, cu pierderi umane și materiale însemnate; 

• Clasa de risc seismic RsII: clădirile care sunt în risc de a suferi daune majore în urma cutremurului; 

• Clasa de risc seismic RsIII: clădirile sunt în risc de a suferi o avariere moderată în urma cutremurului;

• Clasa de risc seismic RsIV: clădirile construite corespunzător reglementărilor tehnice actuale. 

Este necesar să fii atent și la clădirile încadrate în categoriile de urgență (U1,U2 și U3), adică acele clădiri expertizate pe baza unei legislații anterioare. Multe imobile din municipiul București, și nu numai, au fost încadrate în categorii de urgență precum U1, U2 sau U3, de către autoritățile care promiteau consolidarea acestora, în funcție de regimul de urgență. Cu toate acestea, foarte puține dintre acestea au fost într-adevăr reconsolidate, dar nici nu au fost reexpertizate, motiv pentru care este un mod de a păcăli chiriași sau cumpărători referitor la riscul seismic al imobilului. 

Într-un efort de a crește gradul nostru de pregătire și siguranță, România are o centralizare accesibilă și la îndemâna tuturor a informațiilor publice disponibile despre clădirile cu risc seismic din întreaga țară pe site-ul Acasă, în siguranță.

Pentru prima dată sunt disponibile pentru noi toți informații vitale despre locuire într-un teritoriu cu infrastructură fragilă și îndelung neglijată de autorități: riscul seismic, modalități de protecție și o hartă a clădirilor rezidențiale vulnerabile expertizate, clădiri a căror expertiză a fost comunicată și transmisă către autorități.

Ca și chiriaș, ești responsabil pentru plata cheltuielilor curente (de exemplu, întreținere, electricitate, cablu, internet, gaz, etc. ). În funcție de distribuitor, suprafața imobilului și eficiența lui termică prețurile pot varia foarte mult. 

În cazul blocurilor de apartamente, costurile pentru utillități sunt afișate pe lista de întreținere, care este, de regulă, afișată la avizierul din holul de intrare al blocului. În dreptul numărului apartamentului pe care urmează să îl închiriezi, o să apară listate sumele datorate pentru toate categoriile de utilități. Poți, de asemenea, să te uiți la care sunt sumele pe care le plătesc vecinii aflați în apartamente similare (ex. cu același număr de camere). 

În cazul caselor, e indicat ca proprietarul să îți prezinte contractele cu furnizorii de servicii de electricitate, gaz, salubritate, iluminat stradal, pază etc., după caz. O parte dintre aceste servicii vor fi, cel mai probabil, oferite de furnizori privați (companii), în timp ce altele vor fi furnizate de către Primărie. Ca să îți faci o idee despre posibilele costuri, pot să verifici prețurile pe care le practică compania sau primăria pe website-urile acestora. 

Trebuie să fii conștient că costurile vor varia în funcție de consumul tău. Chiar dacă proprietarul îți arată facturi din trecut, există posibilitatea ca tu să consumi mai mult sau mai puțin decât el. 

Dacă alegi să închiriezi un apartament, este util să verifici situația financiară a asociației de proprietari. Tot pe lista de întreținere menționată anterior, în partea de jos, ar trebui să existe informații referitoare la: 

• ”Restanțe întreținere” și ”Restanțe penalizare” - adică sumele pe care le are asociația de recuperat de la proprietari, inclusiv penalizări pentru întârzierea plății. Dacă asociația are sume mari de recuperat de la proprietari, înseamnă că și datoriile acesteia sunt mari și că se poate ajunge inclusiv la insolvență sau imposibilitatea de plată a utilităților. 

• ”Restanță fonduri”, care se poate referi la fondul de rulment, de reparații sau alte fonduri.   Existența unui fond de reparații permite asociației ca în cazul unei avarii serioase sa dispuna imediat de o suma de bani pentru a o remedia. Fondul de rulment are rolul să acopere eventualele datorii către furnizori la timp.

Înainte să îți cumperi un imobil, este indicat să fii atent și la:  

• Locația și mijloacele de transport disponibile în zonă. Te poate interesa, spre exemplu, distanța până la cel mai apropiat supermarket, la cea mai apropiată farmacie sau gură de metrou. Distanța pe care va trebui să o parcurgi până la locul tău de muncă sau la școala copiilor pot fi și ele factori foarte importanți. 

• Zona în care este amplasat imobilul, pentru a evita eventuale neplăceri, precum vecini gălăgioși sau depozite de gunoaie. Dacă în zona unde se află imobilul sunt planificate și alte construcții, precum blocuri sau infrastructură rutieră, acestea pot să te afecteze și pe tine (de exemplu, din cauza sunetului de șantier). 

• Dacă vei avea loc de parcare asigurat, în cazul în care ești șofer. Un imobil cu locul de parcare inclus te poate ajuta să economisești mult timp și energie, mai ales dacă locuiești într-un oraș mare. 

• Izolația termică și umezeala din imobil, care pot conduce la deteriorarea mult mai rapidă a acestuia sau chiar la boli ale celor care locuiesc acolo. 

În cazul în care contractul a fost încheiat fără a fi clar prevăzută durata închirierii, dacă ești chiriaș poți să renunți la acesta doar cu un termen de preaviz, care nu poate fi mai mic decât un sfert din intervalul de timp pentru care ai plătit chiria. De exemplu, dacă ai plătit chiria timp de 12 luni, poți spune că vrei încetarea contractului, dar cu un termen de preaviz de 3 luni. Dacă ești proprietar și îți dorești încetarea contractului, termenul pe care trebuie să îl respecți este de 60 de zile dacă ai stabilit plata chiriei pentru mai mult de o lună sau 15 zile dacă ai stabilit plata chiriei pentru mai puțin de o lună. 

În cazul în care ești chiriaș, dar contractul tău a încetat, în Codul civil este prevăzut că ai un drept de preferință asupra unei noi închirieri, fiind posibilă aplicarea acestuia după:

• cel mult 3 luni de la încetarea contractului, dacă acesta a durat peste 1 an; 

• 30 de zile dacă a durat o lună sau mai mult; 

• 3 zile dacă a durat mai puțin de o lună.

Proprietarul nu poate să te evacueze decât în baza unei hotărâri judecătorești. Totuși, dacă proprietarul, respectiv chiriașul nu își realizează obligațiile pe care le au unul în fața celuilalt, atunci cealaltă parte poate cere încetarea contractului. Proprietarul are voie să ceară încetarea contractul și în cazul în care comportamentul chiriașului este unul care face imposibilă conviețuirea cu acesta, fie ca vecini, fie drept colegi de apartament. 

Contractul de comodat este denumit și contract de împrumut de folosință. Comodatul presupune că proprietarul (comodantul) oferă spre folosință comodatarului respectiva locuință, dar fără a-i cere bani în schimbul acesteia. Locuința trebuie să fie dată înapoi proprietarului după un anumit termen convenit de părți. 

Nu este nevoie ca contractul de comodat să fie încheiat la notar. Este suficient dacă proprietarul (comondantul) și comodatarul au un contract în formă scrisă și semnat de amândoi. 

📌 Îngrijirea locuinței - Dacă ai primit respectiva locuință grație unui contract de comodat, ai obligația de a o folosi cu grijă, la fel cum ar folosi-o un proprietar cu adevărat bun. 

Drept comodatar, tu nu răspunzi pentru deteriorarea locuinței în cazul în care ai folosit-o cu grijă. Totuși, dacă nu ai făcut acest lucru sau ai folosit locuința și după momentul în care trebuia să o eliberezi, atunci tu ești răspunzător. 

📌 Cheltuieli - De asemenea, răspunzi și pentru cheltuielile pe care le-ai efectuat în timpul folosirii respectivului imobil, cu excepția cheltuielilor pentru lucrările necesare care au avut loc în imobil, și care nu puteau fi anticipate la momentul încheierii contractului, cu condiția că ai anunțat proprietarul în prealabil despre acestea. 

📌 Folosirea locuinței de către alte persoane - Nu poți permite unei a treia persoane să se bucure de respectiva locuință, decât dacă ai aprobarea prealabilă a celui care ți-a oferit-o.

📌 Restituirea locuinței - Trebuie să restitui locuința proprietarului la împlinirea termenului convenit în contractul de comodat. 

Proprietarul (comodantul) îți poate cere restituirea anticipată (înainte de termenul prevăzut în contract) dacă are nevoie urgentă de respectiva locuință sau dacă tu, în calitate de comodatar, ți-ai încălcat obligațiile. 

📌 Îngrijirea locuinței - Comodatarul are obligația de cu grijă locuința, la fel cum ar folosi-o un proprietar cu adevărat bun. 

Comodatarul nu răspunde pentru deteriorarea locuinței în cazul în care a folosit-o cu grijă. Totuși, acesta răspunde de daune în cazul în care nu a folosit-o cu grijă sau dacă a folosit locuința și după momentul în care trebuia să o elibereze. 

📌Cheltuieli - De asemenea, comodatarul răspunde și pentru cheltuielile pe care le-a efectuat în timpul folosirii respectivului imobil, cu excepția cheltuielilor pentru lucrările necesare care au avut loc în imobil, și care nu puteau fi anticipate la momentul încheierii contractului, cu condiția că te-a anunțat în prealabil despre acestea. 

📌Folosirea locuinței de către alte persoane - Tu nu poți permite unei a treia persoane să se bucure de respectiva locuință, doar cu aprobarea prealabilă a celui care ți-a oferit-o ție.

📌 Restituirea locuinței - Trebuie să restitui locuința proprietarului la împlinirea termenului convenit în contractul de comodat. 

Proprietarul (comodantul) îți poate cere restituirea anticipată (înainte de termenul prevăzut în contract) dacă are el nevoie urgentă de respectiva locuință sau dacă tu, în calitate de comodatar, ți-ai încălcat obligațiile.