Жилье

Внимание! Если вы хотите приобрести недвижимость (дом, квартиру, землю и т. д.), вам и продавцу необходимо обратиться к нотариусу. Список нотариальных контор в каждом округе и муниципалитете Бухареста вы можете найти здесь .

📌 На каких условиях я могу приобрести недвижимость?

Для того чтобы любой договор был действительным, стороны должны быть способны заключать договор, дать свое согласие в момент заключения договора, должна быть возможность определить предмет договора (в данном случае соответствующее имущество) и причину заключения договора, контракт должен быть моральным и разрешен законом.

Согласно закону, продажа недвижимости действительна только в том случае, если она зарегистрирована в земельной книге.

📌 Какие документы мне нужны?

Как покупателю, вам нужно только принести с собой документ, удостоверяющий личность, чтобы нотариус мог проверить, кто вы. Кроме того, если вы состоите в браке, также необходимо свидетельство о браке.

📌 Какие документы должен предоставить продавец?

Лицо, у которого вы покупаете недвижимость, — это тот, кто должен предоставить все необходимые документы, подтверждающие, что он действительно является владельцем недвижимости и имеет право ее продать:

• документ, удостоверяющий личность;

• документ о праве собственности (которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, окончательное и безотзывное гражданское решение, решение суда о бракоразводном процессе, право собственности или свидетельство о наследстве, полученное в порядке наследования у нотариуса и зарегистрированное в крепостной книге) );

• налоговый сертификат, подтверждающий, что все обязательства перед государством выполнены;

• кадастровая документация, в том числе кадастровая (документация и обмеры объекта недвижимости, которые необходимо зарегистрировать в Земельной книге для получения кадастрового номера) и регистрация (запись на основании кадастрового номера в Земельную книгу);

• выписка из земельной книги, выданная нотариусом;

• сертификат энергетической эффективности, выданный энергоаудитором, сертифицированным Министерством регионального развития и государственного управления. Сертификат обычно выдается в течение 24-48 часов и действителен в течение 10 лет.

• сертификат, выданный ассоциацией домовладельцев/арендаторов, если применимо. Это важно, чтобы доказать отсутствие у владельца задолженности по платежам;

• свидетельство о браке, если применимо;

Нотариус проверит все эти документы.

Необходимые документы зависят от места вашего проживания. Под местом жительства подразумевается адрес, по которому вы заявляете, что имеете дополнительное место жительства, отличное от адреса, указанного в вашем документе, удостоверяющем личность.

Внимание! Если вы хотите приобрести недвижимость (дом, квартиру, землю и т. д.), вам и продавцу необходимо обратиться к нотариусу. Список нотариальных контор в каждом округе и муниципалитете Бухареста вы можете найти здесь .

📌 На каких условиях я могу приобрести недвижимость?

Если вы являетесь гражданином государства-члена Европейского Союза или Европейской экономической зоны и хотите приобрести недвижимость, вы можете сделать это на тех же условиях, что и гражданин Румынии.

Для того чтобы любой договор был действительным, стороны должны быть способны заключать договор, дать свое согласие в момент заключения договора, должна быть возможность определить предмет договора (в данном случае соответствующее имущество) и причину заключения договора, контракт должен быть моральным и разрешен законом.

Согласно закону, продажа недвижимости действительна только в том случае, если она зарегистрирована в земельной книге.

📌 Какие документы мне нужны?

Как покупателю, вам нужно только принести с собой документ, удостоверяющий личность, чтобы нотариус мог проверить, кто вы. Кроме того, если вы состоите в браке, также необходимо свидетельство о браке.

📌 Какие документы должен предоставить продавец?

Лицо, у которого вы покупаете недвижимость, — это тот, кто должен предоставить все необходимые документы, подтверждающие, что он действительно является владельцем недвижимости и имеет право ее продать:

• документ, удостоверяющий личность;

• документ о праве собственности (которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, окончательное и безотзывное гражданское решение, решение суда о бракоразводном процессе, право собственности или свидетельство о наследстве, полученное в порядке наследования у нотариуса и зарегистрированное в крепостной книге);

• налоговый сертификат, подтверждающий, что все обязательства перед государством выполнены;

• кадастровая документация, в том числе кадастровая (документация и обмеры объекта недвижимости, которые необходимо зарегистрировать в Земельной книге для получения кадастрового номера) и регистрация (запись на основании кадастрового номера в Земельную книгу);

• выписка из земельной книги, выданная нотариусом;

• сертификат энергетической эффективности, выданный энергоаудитором, сертифицированным Министерством регионального развития и государственного управления. Сертификат обычно выдается в течение 24-48 часов и действителен в течение 10 лет.

• сертификат, выданный ассоциацией домовладельцев/арендаторов, если применимо. Это важно, чтобы доказать отсутствие у владельца задолженности по платежам;

• свидетельство о браке, если применимо;

Нотариус проверит все эти документы.

Внимание! Если вы хотите приобрести недвижимость (дом, квартиру, землю и т. д.), вам и продавцу необходимо обратиться к нотариусу . Список нотариальных контор в каждом округе и муниципалитете Бухареста вы можете найти здесь .

📌 На каких условиях я могу приобрести недвижимость?

Если вы являетесь гражданином государства-члена Европейского Союза или Европейской экономической зоны и желаете приобрести недвижимость, вы можете сделать это на тех же условиях, что и гражданин Румынии. Однако, как нерезиденту, вам необходимо будет получить специальный код от Национального агентства по финансовому администрированию (ANAF), называемый NIF (фискальный регистрационный номер), заполнив форму 030. Этот код позволит вам платить налоги и пошлины. Узнайте больше о получении NIF из руководства, предлагаемого ANAF .

Для того чтобы любой договор был действительным, стороны должны быть способны заключать договор, дать свое согласие в момент заключения договора, должна быть возможность определить предмет договора (в данном случае соответствующее имущество) и причину заключения договора, контракт должен быть моральным и разрешен законом.

Согласно закону, продажа недвижимости действительна только в том случае, если она зарегистрирована в земельной книге.

📌 Какие документы мне нужны?

Как покупателю, вам нужно только принести с собой документ, удостоверяющий личность, чтобы нотариус мог проверить, кто вы. Кроме того, если вы состоите в браке, также необходимо свидетельство о браке.

📌 Какие документы должен предоставить продавец?

Лицо, у которого вы покупаете недвижимость, — это тот, кто должен предоставить все необходимые документы, подтверждающие, что он действительно является владельцем недвижимости и имеет право ее продать:

• документ, удостоверяющий личность;

• документ о праве собственности (которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, окончательное и безотзывное гражданское решение, решение суда о бракоразводном процессе, право собственности или свидетельство о наследстве, полученное в порядке наследования у нотариуса и зарегистрированное в крепостной книге);

• налоговый сертификат, подтверждающий, что все обязательства перед государством выполнены;

• кадастровая документация, в том числе кадастровая (документация и обмеры объекта недвижимости, которые необходимо зарегистрировать в Земельной книге для получения кадастрового номера) и регистрация (запись на основании кадастрового номера в Земельную книгу);

• выписка из земельной книги, выданная нотариусом;

• сертификат энергетической эффективности, выданный энергоаудитором, сертифицированным Министерством регионального развития и государственного управления. Сертификат обычно выдается в течение 24-48 часов и действителен в течение 10 лет.

• сертификат, выданный ассоциацией домовладельцев/арендаторов, если применимо. Это важно, чтобы доказать отсутствие у владельца задолженности по платежам;

• свидетельство о браке, если применимо;

Нотариус проверит все эти документы.

Внимание! Если вы хотите приобрести недвижимость (дом, квартиру, землю и т. д.), вам и продавцу необходимо обратиться к нотариусу. Список нотариальных контор в каждом округе и муниципалитете Бухареста вы можете найти здесь .

📌 На каких условиях я могу приобрести недвижимость?

Если вы не являетесь гражданином Румынии или какого-либо государства-члена ЕС/ЕЭЗ, вы можете приобрести недвижимость на основании взаимного международного соглашения между Румынией и соответствующей страной.

Граждане третьих стран могут приобрести права собственности на постройки и право застройки (право пользования на время существования постройки) на землю, если они желают приобрести недвижимость в Румынии. 

Однако самым быстрым решением для негражданина ЕС относительно приобретения недвижимости является создание ООО с единственным партнером в Румынии. Партнер может приобрести недвижимость от имени компании, которой он владеет, соблюдая действующее законодательство о покупке недвижимости юридическим лицом, базирующимся в Румынии.

Для того чтобы любой договор был действительным, стороны должны быть способны заключать договор, дать свое согласие в момент заключения договора, должна быть возможность определить предмет договора (в данном случае соответствующее имущество) и причину заключения договора, контракт должен быть моральным и разрешен законом.

Согласно закону, продажа недвижимости действительна только в том случае, если она зарегистрирована в земельной книге.

📌 Какие документы мне нужны?

Если вы приобретаете недвижимость как физическое лицо, вам нужно только принести документ, удостоверяющий личность, для нотариуса, чтобы подтвердить вашу личность. Кроме того, если вы состоите в браке, необходимо свидетельство о браке.

Если вы приобретаете недвижимость от имени юридического лица, процедура такая же, за исключением того, что для юридических лиц необходимо предоставить подтверждение личности соответствующей компании. Это делается посредством Учредительного договора и Свидетельства о регистрации, выданного Торговым реестром, подтверждающего действительность создания ООО в Румынии.

📌 Какие документы должен предоставить продавец?

Лицо, у которого вы покупаете недвижимость, — это тот, кто должен предоставить все необходимые документы, подтверждающие, что он действительно является владельцем недвижимости и имеет право ее продать:

• документ, удостоверяющий личность;

• документ о праве собственности (которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, окончательное и безотзывное гражданское решение, решение суда о бракоразводном процессе, право собственности или свидетельство о наследстве, полученное в порядке наследования у нотариуса и зарегистрированное в крепостной книге) );

• налоговый сертификат, подтверждающий, что все обязательства перед государством выполнены;

• кадастровая документация, в том числе кадастровая (документация и обмеры объекта недвижимости, которые необходимо зарегистрировать в Земельной книге для получения кадастрового номера) и регистрация (запись на основании кадастрового номера в Земельную книгу);

• выписка из земельной книги, выданная нотариусом;

• сертификат энергетической эффективности, выданный энергоаудитором, сертифицированным Министерством регионального развития и государственного управления. Сертификат обычно выдается в течение 24-48 часов и действителен в течение 10 лет.

• сертификат, выданный ассоциацией домовладельцев/арендаторов, если применимо. Это важно, чтобы доказать отсутствие у владельца задолженности по платежам;

• свидетельство о браке, если применимо;

Нотариус проверит все эти документы.

Передача недвижимости . Вы обязаны оплатить стоимость недвижимости и принять ее у продавца. Взамен продавец обязан передать вам право собственности на недвижимость и передать недвижимость в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания договора.

Налоги и сборы. Как покупатель вы несете ответственность за следующие расходы:

• Сбор за регистрацию земли (регистрацию в реестре недвижимости) в Отделе земельного кадастра и рекламы недвижимости, который составляет 0,15% от цены продажи. Согласно закону, продажа недвижимости действительна только в том случае, если она зарегистрирована в реестре недвижимости.

• Нотариальный сбор. Размер минимальных нотариальных сборов устанавливается законом и варьируется в зависимости от стоимости имущества, продолжительности владения имуществом продавцом, а также того, являетесь ли вы и продавец физическими или юридическими лицами. Нотариусы могут устанавливать пошлины выше минимальной ставки.

Гарантии . Продавец должен гарантировать вам любые нарушения, причиненные третьей стороной (о которых он знал до продажи), а также любые проблемы, которые могут сделать недвижимость непригодной для проживания.

Важно знать сейсмическую уязвимость недвижимости, которую вы собираетесь приобрести. Каждое здание несет определенный сейсмический риск, но лишь небольшая часть из них была оценена и отнесена к классу риска (менее 0,1% всех зданий в Румынии).

Определение сейсмического риска для конкретного сооружения осуществляется путем отнесения его к одному из четырех классов сейсмического риска:

• Класс сейсмического риска RsI: для зданий, находящихся под угрозой полного или частичного обрушения, со значительными человеческими и материальными потерями;

• Класс сейсмического риска RsII: здания, которым грозит серьезный ущерб в результате землетрясения;

• Класс сейсмического риска RsIII: здания, которым грозит умеренное повреждение в результате землетрясения;

• Класс сейсмической опасности РсIV: здания, построенные в соответствии с действующими техническими регламентами.

Необходимо обратить внимание на здания, отнесенные к аварийным категориям (У1, У2 и У3), то есть здания, оцененные на основании предыдущего законодательства. Многие объекты недвижимости в Бухаресте и за его пределами были отнесены властями к категории U1, U2 или U3, обещая их консолидацию в зависимости от уровня срочности. Однако очень немногие из них фактически были реконсолидированы, и они также не подвергались переоценке. Это способ обмануть арендаторов или покупателей относительно сейсмической опасности здания.

Для дополнительной безопасности вы можете проверить технические детали конструкции с помощью технического консультанта (архитектора, инженера или дизайнера).

Стремясь повысить уровень готовности и безопасности, Румыния сделала общедоступным и легко доступным централизованный сбор информации о зданиях сейсмического риска по всей стране на веб-сайте «Acasă, în sigurançă».
Впервые всем нам доступна жизненно важная информация о жизни в районе с хрупкой инфраструктурой, долгое время игнорируемой властями: сейсмический риск, меры защиты, а также карта экспертно оцененных уязвимых жилых домов с их оценками, что были сообщены и переданы властям.

Bладельцу важно зарегистрировать недвижимость в реестре недвижимости. В этом можно убедиться, получив выписку из реестра недвижимости. Это можно сделать на сайте Национальное агентство кадастра и регистрации земли (ANCPI ) за небольшую плату.

Как новый владелец, вы будете нести ответственность за покрытие текущих расходов (например, техническое обслуживание, электричество, кабельное телевидение, Интернет, газ и т. д.). В зависимости от поставщика, размера недвижимости и ее тепловой эффективности цены могут значительно различаться.

Для многоквартирных домов расходы на коммунальные услуги обычно отображаются в ведомости технического обслуживания, которая обычно вывешивается на доске объявлений в подъезде дома. Рядом с номером квартиры, которую вы планируете приобрести, будут указаны суммы к оплате по всем категориям коммунальных услуг. Также вы можете проверить суммы, уплаченные соседями в аналогичных квартирах (например, с таким же количеством комнат).

Что касается домов, то владельцу желательно предоставить вам договоры с поставщиками услуг по электричеству, газу, канализации, уличному освещению, безопасности и т. д., в зависимости от обстоятельств. Некоторые из этих услуг, скорее всего, будут предоставляться частными компаниями, тогда как другие могут предоставляться местным муниципалитетом. Чтобы получить представление о потенциальных расходах, вы можете проверить цены на сайтах этих компаний или муниципалитета.

Имейте в виду, что расходы также будут варьироваться в зависимости от вашего потребления. Даже если владелец покажет вам прошлые счета, существует вероятность, что ваше использование может отличаться от их.

Если вы решили купить квартиру, полезно проверить финансовое положение ТСЖ. В ранее упомянутом списке технического обслуживания внизу должна быть информация относительно:

• «Задолженность по алиментам» и «Задолженность по пеням» — указывают суммы, которые ассоциация пытается взыскать с владельцев недвижимости, включая штрафы за просрочку платежей. Если у ассоциации есть значительные суммы, которые она должна взыскать с владельцев, это подразумевает значительные долги, которые могут привести к неплатежеспособности или неспособности платить за коммунальные услуги.

• «Задолженность по фонду» может относиться к резервным фондам, фондам ремонта или другим фондам. Наличие ремонтного фонда позволяет ассоциации немедленно иметь средства на случай серьезной поломки. Резервный фонд предназначен для своевременного покрытия любых долгов перед поставщиками.

Перед покупкой недвижимости желательно обратить внимание на:

• Расположение и доступность транспорта в этом районе. Вас может заинтересовать, например, расстояние до ближайшего супермаркета, аптеки или станции метро. Расстояние до вашего рабочего места или школы ваших детей также может иметь решающее значение.

• Район, в котором находится недвижимость, чтобы избежать потенциальных неудобств, таких как шумные соседи или склады мусора. Если в этом районе запланированы постройки, такие как здания или дорожная инфраструктура, они могут повлиять на стоимость недвижимости.

• Предусмотрена ли парковка, особенно если у вас есть транспортное средство. Недвижимость с включенным парковочным местом может сэкономить вам много времени и энергии, особенно если вы живете в большом городе.

• Теплоизоляция и влажность в помещении, которые могут привести к его более быстрому разрушению или даже создать угрозу для здоровья проживающих в нем людей.

• Типичная стоимость коммунальных услуг для конкретного объекта недвижимости. В зависимости от поставщика, размера недвижимости и ее тепловой эффективности цены на коммунальные услуги могут значительно различаться.

Внимание! Если вы хотите продать недвижимость (дом, квартиру, землю и т. д.), вам и покупателю необходимо обратиться к нотариусу . Список нотариальных контор в каждом округе и муниципалитете Бухареста вы можете найти здесь .

Для того чтобы любой договор был действительным, стороны должны быть способны заключать договор, дать свое согласие в момент заключения договора, должна быть возможность определить предмет договора (в данном случае соответствующее имущество) и причину заключения договора. контракт должен быть моральным и разрешен законом.

Согласно закону, продажа недвижимости действительна только в том случае, если она зарегистрирована в земельной книге.

📌 Какие документы мне нужны?

Вам как продавцу необходимо предоставить все необходимые документы, подтверждающие, что вы действительно являетесь владельцем недвижимости и имеете право ее продать:

• ваш документ, удостоверяющий личность;

• документ о праве собственности (которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, окончательное и безотзывное гражданское решение, решение суда о бракоразводном процессе, право собственности или свидетельство о наследстве, полученное в порядке наследования у нотариуса и зарегистрированное в крепостной книге);

• налоговый сертификат, подтверждающий, что все обязательства перед государством выполнены;

• кадастровая документация, в том числе кадастровая (документация и обмеры объекта недвижимости, которые необходимо зарегистрировать в Земельной книге для получения кадастрового номера) и регистрация (запись на основании кадастрового номера в Земельную книгу);

• выписка из земельной книги, выданная нотариусом;

• сертификат энергетической эффективности, выданный энергоаудитором, сертифицированным Министерством регионального развития и государственного управления. Сертификат обычно выдается в течение 24-48 часов и действителен в течение 10 лет.

• сертификат, выданный ассоциацией домовладельцев/арендаторов, если применимо. Это важно, чтобы доказать отсутствие задолженности по платежам;

• свидетельство о браке, если применимо;

📌 Какие документы необходимо предоставить покупателю?

Покупателю достаточно иметь при себе документ, удостоверяющий личность, чтобы нотариус подтвердил его личность. Кроме того, если вы состоите в браке, необходимо также свидетельство о браке.

📌 Предоставление дополнительных услуг. Обязательство по передаче собственности в собственность, а также предварительная покупка в старом режиме по уходу в момент ванзарии, в платной плате за сбор средств.

📌 Передача недвижимости. Вы обязаны передать право собственности на недвижимость и передать ее в том состоянии, в котором она находилась на момент продажи, в обмен на оплату цены покупателем.

📌 Налоги и пошлины. Как продавец, вы несете ответственность за уплату подоходного налога при продаже недвижимости. Сумма задолженности зависит от периода, в течение которого вы владели недвижимостью:

• Если вы владеете недвижимостью более 3 лет, вам придется заплатить налог в размере 1%;

• Если вы владеете недвижимостью менее 3 лет, вам придется заплатить налог в размере 3%.

С другой стороны, покупатель несет ответственность за оплату следующих сборов:

• Сбор за регистрацию земли (регистрацию в Реестре недвижимости) в Отделе земельного кадастра и рекламы недвижимости, который составляет 0,15% от цены продажи. Согласно закону, продажа недвижимости действительна только в том случае, если она зарегистрирована в Реестре недвижимости.

• Нотариальный сбор. Размер минимальных нотариальных сборов устанавливается законом и варьируется в зависимости от стоимости недвижимости, независимо от того, являетесь ли вы и покупатель физическими или юридическими лицами. Нотариусы могут устанавливать плату выше минимального тарифа.

📌 Гарантии. Кроме того, вы должны гарантировать покупателю любые нарушения, причиненные третьей стороной (о которых вы знали до момента продажи), а также любые проблемы, которые могут сделать недвижимость непригодной для проживания.

Договор аренды, по закону именуемый договором аренды, не требует подписания в присутствии нотариуса. Арендодателю и арендатору достаточно иметь письменный договор, подписанный обеими сторонами.

Внимание! Все договоры аренды, заключенные после 1 января 2023 года, должны быть зарегистрированы в Национальном агентстве финансового администрирования (НАФА)! Это обязанность, которая ложится на арендодателя.

Что касается цены, то она называется рентой и может устанавливаться как в денежной сумме, так и в каком-либо другом товаре или даже иной услуге.

Договор аренды имущества можно заключить, даже если вы являетесь несовершеннолетним, достигшим 14 лет, но в этом случае срок действия договора не может превышать 5 лет.

В договоре аренды должна содержаться следующая информация:

• Идентификация арендодателя и арендатора (имя, личный код, контактные данные);

• Описание недвижимости, сдаваемой в аренду;

• Сумма арендной платы, способ оплаты (наличными, банковским переводом и т. д.), срок оплаты и любые штрафы за просрочку платежа;

• Сумма залога и условия, при которых он может быть удержан арендодателем по окончании договора;

• Срок действия договора аренды;

• Обязанности арендодателя и арендатора;

• Ситуации, приводящие к расторжению договора, в том числе по требованию любой из сторон.

Для вдохновения вы также можете ознакомиться со следующим шаблоном договора аренды:

ШАБЛОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Помимо самого договора аренды, мы рекомендуем составить акт приема-передачи , который должен быть приложением к договору и включать в себя:

• Перечень предметов в квартире (мебель, техника и т.п.) и их текущее состояние;

• Ситуация/индекс коммунальных услуг (например, показания счетчиков, последние оплаченные счета);

• Другие аспекты, связанные с состоянием недвижимости.

Обязательно укажите любые недостатки различных предметов в доме (например, поцарапанный диван, неработающая лампа в спальне или пятна на полу).

Для еще большей безопасности вы можете фотографировать или записывать видео объекта недвижимости во время передачи.

С помощью этой документации и арендодатель, и арендатор будут более защищены от потенциальных злоупотреблений со стороны другой стороны.

Спокойная атмосфера. Владелец соответствующего дома должен сначала сдать недвижимость, поддерживать жилье в хорошем состоянии, а также обеспечить ваше право спокойно пользоваться соответствующим домом/квартирой.

Ремонт. Владелец несет ответственность за капитальный ремонт, который был вызван не вами (например, связан с водопроводом, канализацией, электричеством, газом и т. д.). Однако если вы являетесь арендатором и уведомили о необходимости ремонта, но ремонт не был произведен, вы можете приступить к ремонту самостоятельно. В этом случае собственник должен возместить вам расходы, понесенные при проведении ремонта, включая проценты, начисленные со дня устранения ущерба. Если это была чрезвычайная ситуация, вы можете сообщить владельцу после начала ремонта, но применимые проценты могут быть применены только с момента уведомления владельца.

Гарантия . Владелец также должен гарантировать вам решение любых возникающих проблем, независимо от того, знал ли он об этих проблемах на момент заключения договора, при условии, что эти проблемы не были очевидны, и вы о них не упомянули. Если собственник не решит эти вопросы, вы как арендатор имеете право на снижение арендной платы, а если, зная об этих проблемах, вы бы не заключили настоящий договор аренды, то можете даже расторгнуть договор.

Субаренда . Вам разрешено сдавать помещение в субаренду, если в договоре между вами и владельцем нет пункта, запрещающего это.

Арендная плата . Если вы являетесь арендатором, у вас есть основная обязанность вступить во владение соответствующим имуществом и платить арендную плату, согласованную при подписании контракта, на указанных условиях. Как правило, договоры аренды предусматривают ежемесячную арендную плату. Если в договоре с собственником не указано иное, арендная плата должна вноситься следующим образом:

• Авансом на весь срок действия договора, если он заключен менее чем на месяц;

• В первый рабочий день каждого месяца, если он заключен на срок более месяца;

• В первый рабочий день каждого квартала, если срок договора составляет не менее одного года.

Желательно иметь доказательство того, что вы заплатили арендную плату, на случай, если арендодатель недобросовестно будет утверждать, что вы не давали ему деньги.

Если вы платите арендную плату банковским переводом, вы можете сохранить подтверждение оплаты или скриншот выписки со счета, подтверждающий, что вы заплатили арендную плату на счет владельца. В платежных реквизитах укажите месяц, за который вы платите арендную плату.

Если вы платите арендную плату наличными, рекомендуется попросить арендодателя предоставить квитанцию или рукописный документ, подтверждающий, что вы заплатили арендную плату. В этом случае также должно быть очень ясно, за какой месяц вы платите соответствующую арендную плату, и эта информация должна быть четко указана в квитанции или документе, выданном арендодателем.

Договор аренды (locatio Conductio), заключенный в аутентичной форме (нотариально заверенный) или зарегистрированный в ANAF, представляет собой право собственности, имеющее юридическую силу. Это означает, что вас могут принудительно попросить (потребовать уплаты арендной платы) исключительно на основании этого, без необходимости дополнительных действий со стороны арендодателя. Неуплата арендной платы может стать основанием для требования о расторжении договора между вами и арендатором.

Оплата коммунальных услуг – как арендатор вы несете ответственность за оплату коммунальных услуг в течение периода аренды соответствующей недвижимости. Как и при оплате аренды, мы рекомендуем сохранять доказательства оплаты счетов (выписки из банка, квитанции и т. д.).

Ремонт – вы несете ответственность за мелкий ремонт, возникший в результате нормального использования имущества (например, замена лампочки или неисправный кран).

Уход за имуществом. Вы обязаны использовать жилье бережно, избегая нанесения значительного ущерба. Кроме того, вы должны освободить недвижимость и вернуть ее арендодателю после окончания срока действия договора.

Доступ арендодателя – вы обязаны разрешить арендодателю осматривать жилье в разумных пределах, а также любым потенциальным будущим арендаторам или покупателям.

Залог – в большинстве договоров аренды при подписании договора вам потребуется внести залог. Это служит защитой арендодателя от потенциального ущерба, неоплаченной арендной платы или счетов за коммунальные услуги. Залог обычно равен месячной арендной плате. Чтобы обеспечить ясность как для вас, так и для арендодателя, согласованная сумма залога, его назначение и условия его возврата должны быть четко указаны в договоре аренды.

Рекомендуем быть особенно внимательными при подписании договора аренды и акта приема-передачи имущества, чтобы избежать ситуаций, когда залоговая сумма удерживается по причинам, не зависящим от вас.

Обычно, если вы оплатили арендную плату и коммунальные услуги согласно договору и не причинили ущерба квартире, вам должны вернуть залог. Если же арендодатель отказывается возвращать залог, постарайтесь выяснить причину этого отказа. Если отказ основан на предполагаемой неплатеже, предоставьте подтверждение оплаты. Если отказ основан на состоянии квартиры, сравните текущее состояние имущества с тем, которое зафиксировано в акте приема-передачи.

Если вы считаете, что отказ арендодателя необоснован и переговоры с ним не привели к желаемому результату, у вас также есть возможность обратиться в суд. Обычно компетентным судом для рассмотрения таких дел является суд по юрисдикции арендованного имущества. Полный список судов Румынии вы можете найти здесь .

У вас есть возможность представлять себя в суде или обратиться за помощью к адвокату. Однако имейте в виду, что судебное разбирательство может повлечь за собой некоторые расходы и иметь продолжительность, которая может сделать его нецелесообразным по сравнению с суммой, которую вы пытаетесь взыскать. Юрист может предоставить вам дополнительную информацию относительно вашей индивидуальной ситуации.

Арендная плата. Арендатор несет основную обязанность вступить во владение соответствующим имуществом и оплатить арендную плату, согласованную при подписании контракта, на указанных условиях. Как правило, договоры аренды предусматривают ежемесячную арендную плату. Если иное не указано в договоре с арендатором, арендная плата должна вноситься в следующем порядке:

• Авансом на весь срок действия договора, если он заключен менее чем на месяц;

• В первый рабочий день каждого месяца, если он заключен на срок более месяца;

• В первый рабочий день каждого квартала, если срок договора составляет не менее одного года.

Договор аренды (locatio Conductio), заключенный в аутентичной форме (нотариально заверенный) или зарегистрированный в ANAF, представляет собой право собственности, имеющее юридическую силу. Это означает, что вы можете принудительно попросить арендатора (потребовать уплату арендной платы) исключительно на его основании, без необходимости дополнительных действий с вашей стороны.

Уход за имуществом . Арендатор обязан использовать жилье бережно, избегая нанесения значительного ущерба. Кроме того, он должен освободить недвижимость и вернуть ее вам по окончании срока действия контракта.

Оплата коммунальных услуг – арендатор несет ответственность за оплату коммунальных услуг в течение периода аренды соответствующего имущества.

Ремонт – арендатор несет ответственность за мелкий ремонт, возникший в результате нормального использования имущества (например, замена лампочки или неисправный кран).

Доступ арендодателя – арендатор должен разрешить арендодателю осматривать жилье в разумных пределах, а также любым потенциальным будущим арендаторам или покупателям.

Залог – в большинстве договоров аренды арендатор обязан внести залог при подписании договора. Это защитит вас от потенциального ущерба, неоплаченной арендной платы или счетов за коммунальные услуги. Залог обычно равен месячной арендной плате. Чтобы обеспечить ясность как для вас, так и для арендатора, в договоре аренды должны быть четко указаны согласованная сумма залога, его назначение и условия его возврата .
Рекомендуем быть особенно внимательными при подписании акта приема-передачи объекта недвижимости, чтобы тщательно отразить состояние объекта недвижимости, а также предметов его интерьера. Это поможет избежать ситуаций, когда вы не сможете возместить потенциальный ущерб.

Внимание! Все договоры аренды, заключенные после 1 января 2023 года, должны быть зарегистрированы в Национальном агентстве финансового администрирования (НАФА)! Это обязанность, которая ложится на вас, как на арендодателя.

Спокойное пользование - Вы должны передать имущество арендатору, поддерживать имущество в хорошем состоянии, а также обеспечить ему право спокойно пользоваться соответствующим домом/квартирой.

Ремонт. Владелец несет ответственность за капитальный ремонт, который был вызван не вами (например, связан с водопроводом, канализацией, электричеством, газом и т. д.). Однако если арендатор уведомил о необходимости ремонта, но ремонт не был произведен, он может приступить к ремонту самостоятельно. В этом случае вы должны возместить ему расходы, понесенные при производстве ремонта, включая проценты, начисленные со дня устранения ущерба. Если это была чрезвычайная ситуация, арендатор может сообщить вам после начала ремонта, но любые применимые проценты могут быть применены только с момента, когда он вас уведомил.

Гарантия . Вы также должны гарантировать арендатору о любых возникающих проблемах, независимо от того, знали ли вы об этих проблемах на момент подписания контракта, при условии, что эти проблемы не были очевидны и вы не упомянули о них. Если не решить эти вопросы, арендатор имеет право на снижение арендной платы, а если, зная об этих проблемах, он бы не заключил настоящий договор аренды, арендатор может даже расторгнуть договор.

Субаренда . Арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду, если в договоре между вами и арендатором нет пункта, запрещающего это.

Важно знать сейсмическую уязвимость недвижимости, которую вы собираетесь приобрести. Каждое здание несет определенный сейсмический риск, но лишь небольшая часть из них была оценена и отнесена к классу риска (менее 0,1% всех зданий в Румынии).

Определение сейсмического риска для конкретного сооружения осуществляется путем отнесения его к одному из четырех классов сейсмического риска:

• Класс сейсмического риска RsI: для зданий, находящихся под угрозой полного или частичного обрушения, со значительными человеческими и материальными потерями;

• Класс сейсмического риска RsII: здания, которым грозит серьезный ущерб в результате землетрясения;

• Класс сейсмического риска RsIII: здания, которым грозит умеренное повреждение в результате землетрясения;

• Класс сейсмической опасности РсIV: здания, построенные в соответствии с действующими техническими регламентами.

Необходимо обратить внимание на здания, отнесенные к аварийным категориям (У1, У2 и У3), то есть здания, оцененные на основании предыдущего законодательства. Многие объекты недвижимости в Бухаресте и за его пределами были отнесены властями к категории U1, U2 или U3, обещая их консолидацию в зависимости от уровня срочности. Однако очень немногие из них фактически были реконсолидированы, и они также не подвергались переоценке. Это способ обмануть арендаторов или покупателей относительно сейсмической опасности здания.

Стремясь повысить уровень готовности и безопасности, Румыния сделала общедоступным и легко доступным централизованный сбор информации о зданиях сейсмического риска по всей стране на веб-сайте «Acasă, în sigurançă».
Впервые всем нам доступна жизненно важная информация о жизни в районе с хрупкой инфраструктурой, долгое время игнорируемой властями: сейсмический риск, меры защиты, а также карта экспертно оцененных уязвимых жилых домов с их оценками, что были сообщены и переданы властям.

Aрендатор несет ответственность за оплату текущих расходов (например, техническое обслуживание, электричество, кабельное телевидение, интернет, газ и т. д.).

Для многоквартирных домов расходы на коммунальные услуги обычно отображаются в ведомости технического обслуживания, которая обычно вывешивается на доске объявлений в подъезде дома. Рядом с номером квартиры, которую вы планируете сдавать в аренду, будут указаны суммы к оплате по всем категориям коммунальных услуг. Также вы можете проверить суммы, уплаченные соседями в аналогичных квартирах (например, с таким же количеством комнат).

Что касается домов, то вам желательно предоставить арендатору договоры с поставщиками услуг по электричеству, газу, канализации, уличному освещению, безопасности и т. д., в зависимости от обстоятельств. Некоторые из этих услуг, скорее всего, будут предоставляться частными компаниями, тогда как другие могут предоставляться местным муниципалитетом.

Если вы решили снять квартиру, полезно проверить финансовое положение ТСЖ. В ранее упомянутом списке технического обслуживания внизу должна быть информация относительно:

• «Задолженность по алиментам» и «Задолженность по пеням» — указывают суммы, которые ассоциация пытается взыскать с владельцев недвижимости, включая штрафы за просрочку платежей. Если у ассоциации есть значительные суммы, которые она должна взыскать с владельцев, это подразумевает значительные долги, которые могут привести к неплатежеспособности или неспособности платить за коммунальные услуги.

• «Задолженность по фонду» может относиться к резервным фондам, фондам ремонта или другим фондам. Наличие ремонтного фонда позволяет ассоциации немедленно иметь средства на случай серьезной поломки. Резервный фонд предназначен для своевременного покрытия любых долгов перед поставщиками.

Перед покупкой недвижимости рекомендуется обратить внимание на:

• Расположение и доступность транспорта в этом районе. Вас может заинтересовать, например, расстояние до ближайшего супермаркета, аптеки или станции метро. Расстояние до вашего рабочего места или школы ваших детей также может иметь решающее значение.

• Район, в котором находится недвижимость, чтобы избежать потенциальных неудобств, таких как шумные соседи или склады мусора. Если в этом районе запланированы постройки, такие как здания или дорожная инфраструктура, они могут повлиять на стоимость недвижимости.

• Предусмотрена ли парковка, особенно если у вас есть транспортное средство. Недвижимость с включенным парковочным местом может сэкономить вам много времени и энергии, особенно если вы живете в большом городе.

• Теплоизоляция и влажность в помещении, которые могут привести к его более быстрому разрушению или даже создать угрозу для здоровья проживающих в нем людей.

• Типичная стоимость коммунальных услуг для конкретного объекта недвижимости. В зависимости от поставщика, размера недвижимости и ее тепловой эффективности цены на коммунальные услуги могут значительно различаться.

В случае, если договор был заключен без четко указанного срока аренды, вы как арендатор можете расторгнуть его со сроком уведомления, который не может быть менее одной четверти срока, за который вы заплатили арендную плату. Например, если вы заплатили арендную плату за 12 месяцев, вы можете объявить о расторжении договора с уведомлением за 3 месяца. Если вы являетесь арендодателем и желаете расторгнуть договор, период уведомления составляет 60 дней, если вы установили арендную плату на срок более месяца, или 15 дней, если арендная плата составляет менее месяца.

Если вы являетесь арендатором, но ваш договор истек, Гражданский кодекс предусматривает, что вы имеете преимущественное право на новый договор аренды, и это право можно реализовать после:

• максимум 3 месяца с момента расторжения договора, если он длился более 1 года;

• 30 дней, если оно длилось один месяц и более;

• 3 дня, если оно длилось меньше месяца.

Арендодатель не может вас выселить, кроме как на основании решения суда. Однако если арендодатель или арендатор не выполняют свои обязательства друг перед другом, другая сторона может потребовать расторжения договора. Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора, если поведение арендатора делает невозможным проживание с ним как с соседями по квартире.

Договор займа также называют договором займа в пользование. Коммодация подразумевает, что собственник (коммодатор) предоставляет имущество в пользование заемщику (коммодатору), не требуя за него платы. Имущество должно быть возвращено владельцу по истечении определенного срока, согласованного обеими сторонами.

Заключение кредитного договора у нотариуса не обязательно. Достаточно, если у собственника (коммодатора) и заемщика (коммодатора) имеется письменный договор, подписанный обеими сторонами.

Забота о собственности . Если вы получили соответствующую недвижимость в рамках договора кредита на пользование, вы должны использовать ее с осторожностью, как это сделал бы по-настоящему хороший владелец.

Как заемщик вы не несете ответственности за порчу имущества, если пользовались им бережно. Однако, если вы этого не сделали или использовали имущество после оговоренного срока, ответственность несете вы.

Расходы - Кроме того, вы несете ответственность за расходы, понесенные вами в ходе использования соответствующего имущества, за исключением расходов на необходимые работы, которые проводились на объекте недвижимости, которые нельзя было предвидеть на момент заключения договора, при условии, что вы предупредили владельца заранее.

Использование имущества другими лицами . Вы не можете позволить третьему лицу пользоваться соответствующим имуществом, если у вас нет предварительного согласия того, кто вам его предоставил.

Возврат имущества . Вы должны вернуть имущество владельцу в срок, согласованный в договоре кредита в пользование.

Собственник может потребовать досрочного возврата (раньше срока, указанного в договоре), если соответствующее имущество ему срочно необходимо или если вы как заемщик нарушили свои обязательства.

Уход за имуществом . Заемщик обязан бережно относиться к жилью, как это сделал бы по-настоящему хороший владелец.

Заемщик не несет ответственности за порчу имущества, если оно используется бережно. Однако он несет ответственность за ущерб, если имущество используется небрежно или если жилище используется сверх оговоренного срока.

Расходы - Дополнительно заемщик несет ответственность за расходы, понесенные в ходе использования соответствующего имущества, за исключением расходов, связанных с необходимыми работами в объекте недвижимости, которые нельзя было предвидеть на момент заключения договора, при условии, что они были уведомлены заранее.

Использование имущества другими лицами . Заемщик не может позволить третьему лицу пользоваться соответствующим имуществом без предварительного согласия того, кто его предоставил.

Возврат имущества. Заемщик должен вернуть имущество владельцу в срок, согласованный в договоре о кредите в пользование.

Собственник может потребовать досрочного возврата (раньше срока, указанного в договоре), если соответствующее имущество ему срочно необходимо или если заемщик нарушил свои обязательства.